Лента новостей
Зеленский рассказал, сколько нужно Patriot для защиты промышленности 02:07, Статья Захарова ответила поговоркой на сравнение чиновников с продавцами навоза 01:56, Новость В Днепре и Черкассах прогремели взрывы 01:34, Новость Лавров назвал пиаром заявления Макрона об отправке войск на Украину 01:26, Статья Генштаб отправил в запас достигших 27-летия до 2024 года призывников 00:56, Новость Пассажир впал в кому во время суточной задержки рейса из Таиланда 00:39, Новость Генштаб пообещал не привлекать срочников весеннего призыва к спецоперации 00:35, Статья Власти Казахстана призвали сограждан покинуть Одессу и Харьков 00:16, Статья Одержит ли «Спартак» первую победу в этом году в РПЛ. Интриги тура 00:00, Статья Верховный суд обязал ВТБ заплатить НДС за лицензии на Microsoft 00:00, Статья Минпросвещения дало советы тем, чьих детей призывают к терроризму 28 мар, 23:58, Новость Какими будут обои и ламинат: где можно увидеть ремонт будущей квартиры 28 мар, 23:33 В Киевской области прогремели взрывы 28 мар, 23:31, Статья Зеленский объяснил нежелание некоторых стран ехать на саммит по Украине 28 мар, 23:28, Новость Europe 1 узнала о возможной отмене церемонии открытия Олимпийских игр 28 мар, 23:24, Статья Вино и ферросплавы. Что известно об изъятии активов уральских бизнесменов 28 мар, 23:09, Статья Полянский обвинил Запад в срыве заседания Совбеза ООН по Югославии 28 мар, 22:47, Статья Власти запланировали инвестировать ₽1,5 трлн в создание морских курортов 28 мар, 22:44, Статья
Газета
Справедливость для всех
Газета № 238 (1771) (2312) Общество,
0

Справедливость для всех

Фото: Из личного архива
Фото: Из личного архива

Сегодня на рынке сформировалась непрозрачная система налогообложения. Связано это как раз с тем, что налог на офисы и торговые центры до настоящего момента рассчитывался по балансовой стоимости, которая не индексировалась вместе с рыночным ростом цен, а фиксировалась на момент по­стройки или оценки актива и со временем с учетом коэффициента амортизации только снижалась. Получается, чем старше здание, тем ниже для собственника был налог. При этом балансовая стоимость не имела отношения ни к реальной стоимости здания, ни к состоянию его конструкций.

Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости сформировались три типа налого­плательщиков. Первые — те, у кого балансовая стоимость объектов, в особенности высококаче­ственных торговых и офисных центров класса А, примерно равнялась рыночной стоимости. Вторые — те, которые честно, по законодательству, стояли на балансе по «строительной» стоимости. Третьи умышленно занижали балансовую стоимость имущества, чтобы платить как можно меньше.

Использование подобного механизма налогообложения привело к тому, что балансовая стоимость схожих по характеристикам объектов сегодня может различаться в 8—10 раз. Так, например, объекты в центре города, построенные 10—15 лет назад, которые большей частью самортизированы и имеют низкую балансовую стоимость, могут приносить своему владельцу гораздо больший доход, чем вновь построенные торговые центры на окраине или рядом с МКАД со свежей балансовой стоимостью. При этом собственник первого объекта практически ничего не платит в городской бюджет, а организация, которая вложила деньги в строительство нового объекта, имеет значительную налоговую нагрузку.

Нововведение выровняет налоговые отчисления, привяжет их к реальной стоимости объектов недвижимости, а не к номинальной, отраженной в бухгалтерской балансовой отчетности. Для владельцев старых зданий и тех, кто намеренно занижал балансовую стоимость своих объектов, нагрузка может вырасти в 5—10 раз. По данным департамента городского имущества, примерно из 2 тыс. зданий, которые подпадают под новую си­стему налогообложения, у 1400 рыночная и балансовая стоимость отличаются в разы. Находящиеся в меньшинстве собственники, у которых балансовая стоимость была максимально приближена к рыночной, наоборот, выиграют за счет снижения ставки налога с 2,2 до 0,9%.

Новый налог существенно отразится на доходах собственников некачественных торговых и офисных центров — переоборудованных НИИ, заводов, лабораторий. Балансовая стоимость большинства площадей классов В и С сегодня существенно ниже рыночной. В 2014 году у собственников подобных объектов будет два пути — быстро продать актив или инвестировать в его развитие, чтобы повысить эффективность использования здания и получить максимальный доход с квадратного метра. Например, сегодня многие здания сдаются под дешевые офисы, автомастерские, автомойки, особенно это касается промзон — на Бережковской набережной, в Нагатинском затоне, на Магистральной улице. Собственник получает определенный доход при минимальных отчислениях в бюджет, при этом целые районы находятся в неблагоустроенном состоянии.

Одним из следствий нового закона станет большое количество объектов, выставленных на продажу для их последующего редевелопмента, так как существующие собственники будут не способны заниматься развитием зданий вследствие отсутствия финансовых средств, профессионального опыта или желания.

При развитии объектов их владельцы начнут благоустраивать также прилегающие территории, чтобы еще больше повысить капитализацию активов. Это положительно скажется на развитии промзон, где государство не могло договориться с собственниками о продаже объектов или совмест­ном развитии территории. Однако сегодня многие здания в промзонах находятся в аварийном состоянии, поэтому собственнику будет выгоднее их снести и построить на их месте новые качественные объекты, чем инвестировать в существующие строения. При ограниченности участков под застройку земля многих промзон, особенно в пределах Третьего транспортного кольца, имеет большую ценность.

Создание системы кадастрового учета коммерческой недвижимости позволит зарубежным инвесторам объективно оценить рыночную стоимость московских объектов и их капитализацию. Сейчас неясные механизмы оценки недвижимости являются серьезным барьером для прихода зарубежных инвесторов на российский рынок.

Однако стоит отметить, что подобные изменения, оздоравливающие рынок коммерческой недвижимости, возможны только при налаживании четкого механизма кадастровой оценки и устранении возможных коррупционных схем при проведении оценки, занижающих стоимость здания.

Я считаю, что новый налог сможет улучшить инвестиционный климат в Москве, сделать рынок коммерческой недвижимости более конкурентоспособным и прозрачным, что, в свою очередь, привлечет в Москву большее количе­ство зарубежных инвесторов. Кроме того, данная мера может стать стимулом для собственников объектов к повышению эффективности использования зданий.