Москва ушам не верит

Фото: РИА Новости

Мэр Москвы Сергей Собянин сообщил в понедельник Владимиру Путину, что деловая активность в столице в прошлом году выросла. Эксперты удивлены – официальная статистика свидетельствует об обратном.

Виртуальный рост

Налоговые ставки на недвижимость стали «оптимальными», заявил мэр Москвы на рабочей встрече с Путиным. Президент поинтересовался у него, как он оценивает ситуацию в столице после перехода в 2014 году от балансового к кадастровому методу оценки стоимости недвижимости, который, как правило, увеличивает сумму налога для собственника: «такие вопросы возникают постоянно, и в очень многих аудиториях», уточнил он.

Собянин заверил, что повышенные налоговые ставки на офисы и торговлю не только не вызвали роста стоимости аренды, но и наоборот – понизили ее. Впрочем, добавил мэр, это отчасти связано с кризисом, и с учетом кризиса цена «вообще стала достаточно приемлемой для малого и среднего бизнеса».

Позитивные тенденции видны по регистрации новых компаний, сказал Собянин: если в 2013 году их количество уменьшалось, то в 2014 году «дополнительно зарегистрировались около 20 тыс. новых компаний и 11 тыс. новых индивидуальных предпринимателей». Это, по мнению мэра, говорит о достаточно большой деловой активности.

Эти цифры, впрочем, не подтверждаются официальными данными, опубликованными на сайте ФНС: компаний в Москве за 11 месяцев прошлого года стало меньше на 40 тыс. По подсчетам налоговиков, на 1 декабря 2014 года в столице зарегистрировались 143,3 тыс. новых юрлиц, тогда как 183 тыс. прекратили свою деятельность. Еще 14,2 тыс. юрлиц на 1 декабря находились на стадии ликвидации.

Пресс-секретарь столичного мэра переправила запрос РБК в департамент экономполитики столицы. Представитель департамента предоставил РБК те же данные по числу зарегистрированных организаций (143,3 тыс. за 11 месяцев 2014 года), это на 15% выше совокупного показателя за весь 2013 год (примерно на 20 тыс.), отметил он. Таким образом, мэр столицы, представляя президенту цифры, указал лишь на рост числа новых организаций, умолчав об их общем сокращении.

Общее сокращение числа компаний в департаменте объяснили «борьбой с теневым бизнесом, в том числе в виде принудительного закрытия фиктивных, недействующих организаций». Таких за 11 месяцев 2014 года ликвидировано на 36,5% больше, чем за весь 2013 год, сообщил чиновник. «Таким образом, если учесть, что ликвидация бизнеса является делом принудительным, а регистрация – добровольным и считается объективным показателем предпринимательской активности, общая демография предприятий в Москве расценивается как вполне позитивная», – отметил он.

Официальные данные по регистрации индивидуальных предпринимателей в Москве скорее подтверждают статистику мэра, однако также соответствуют ей не вполне: по состоянию на 1 января 2015 года ФНС насчитало прибавку в 9,5 тыс. ИП в столице против 11 тыс., по словам Собянина. «Общий прирост численности ИП в Москве составил 4,7%, что является лучшим в России результатом», – отметил представитель департамента экономполитики​.

Дорогие метры

Переход столичных властей на оценку помещений по кадастровой стоимости будоражит предпринимательское сообщество уже больше года. В прошлом году бизнес активно оспаривал кадастровую оценку в судах, считая ее не соответствующей реальной рыночной стоимости помещений, но в ноябре мэр Москвы утвердил новую кадастровую оценку имущества на 2015 год, которая, по оценкам «Опоры России», в зависимости от района увеличивала средний уровень стоимости еще на 0,8–13%.

С этого года в столице также вырос круг помещений, на которые распространяется новая система налогообложения. В прошлом году налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве платили владельцы помещений свыше 5 тыс. кв. м, с 2015 года – свыше 3 тыс. кв. м. Ставка тоже постепенно растет: с 0,9% в 2014 году до 1,2% от стоимости в 2015 году. Это увеличило налог на имущество на 33%, подсчитывали ранее предпринимательские общественные организации.

Такая политика не могла повлиять на арендные ставки в сторону уменьшения, говорят представители бизнеса. «Мэр говорит о снижении стоимости аренды, при этом даже сам город повышает арендные ставки», – отмечает представитель одной из столичных деловых организаций, пожелавший остаться неизвестным. В качестве примера он предоставил РБК письмо, направленное департаментом городского имущества арендатору помещения в центре Москвы, датированное 27 января 2015 года. Согласно документу, департамент извещает о повышении арендной ставки с 4,5 тыс. руб. до 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год в 2015 году.

Власти Москвы первым пунктом в антикризисном плане предусмотрели заморозку стоимости аренды городской собственности. Согласно документу, в первом квартале запланировано принятие постановления о введении моратория на увеличение всех действующих ставок. Оно пока не принято столичными властями, которые пока ограничились тем, что сохранили до 1 июля 2016 года льготные ставки аренды для малого бизнеса.

Арендаторы съезжают

Ставки аренды коммерческой недвижимости в центре Москвы уменьшаются только в долларовом исчислении, свидетельствуют данные консалтинговой Russian Research Group. В среднем в январе 2015 года стоимость аренды квадратного метра в стрит-ретейле внутри Садового кольца составила 71,7 тыс. руб. ($1101) против 63,7 тыс. руб. ($1903) в январе прошлого года.

Повышение налогов на недвижимость и относительное снижение арендных ставок – «это, конечно, не связанные вещи», заявил РБК гендиректор Международного центра оценки, член комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в Москве Игорь Артеменков. «Наоборот, новая налоговая система увеличила изъятия у собственников недвижимости – по ряду объектов налоговая нагрузка выросла в 10–20 раз», – заметил он.

Повышение, по его словам, коснулось главным образом старых торговых и офисных помещений, центров «с плохой планировкой, у которых остаточная балансовая стоимость была очень маленькой или близкой к нулю – по ним рост до 20 раз, по нашим оценкам». По некоторым другим объектам, правда, налоги снизились, говорит он. «Если объект только что построен, то его остаточная балансовая стоимость фактически равна стоимости нового строительства, и там ставка была 2,2% – понятно, налог был больше», – отмечает Артеменков.

Сегодня тенденция на рынке – к высвобождению помещений, говорит Артеменков. На повышение налога наложился кризис, «который нам еще до 2018 года аукнется, а далее многие разорятся – тем более что налог будет расти, в следующем году ставка будет 1,5, потом 1,8 и дальше до 2,0 в 2018 году».

«С арендой в Москве плохо: торговые центры стоят полупустые, загружены только на 60%, что касается объектов стрит-ретейла – возьмите самый центр: 1‑ю Тверскую-Ямскую, Тверскую, посмотрите, сколько крупных операторов покинули свои места – не помню, когда такое было. Насчет того, что все хорошо, и бизнес пошел в рост – я такого не вижу», – говорит управляющий партнер консалтинговой группы «Инвест Проект» Сергей Шешков.