Прошлый год стал рекордным для российского рынка коммерческой недвижимости по объему инвестиций. Их объем вырос на 70% по сравнению с 2010 годом и достиг 9,5 млрд долл., подсчитали в консалтинговой компании S.A. Ricci. Настоящий бум случился в сегменте торговой недвижимости: доля инвестиций в нее выросла с 4 до 34%. При этом ино­странцы в 2011 году вложили в российские объекты в пять раз больше, чем в 2010 году. В этом году рекорд повторить не удастся — ожидается, что инвестиций будет вдвое меньше.

Как говорится в отчете S.A. Ricci, рекордное увеличение инвестиций в коммерческую недвижимость произошло в основном за счет сделок в сегменте торговой недвижимости: если в 2010 году на их долю приходилось 4%, то в 2011 году — уже 34%. В денежном выражении этот показатель достиг почти 3 млрд долл. Выросла и доля сделок в регионах (за пределами Москвы и Московской области): с 7% в 2010 году до 26% в 2011-м.

В прошлом году активизировались иностранные инвесторы. Доля их вложений увеличилась с 11 до 34%, в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала вырос более чем в пять раз: с 630 млн до 3,2 млрд долл., отмечают эксперты S.A. Ricci.

Столь значительный рост инвестиций в 2011 году объяснялся стабильностью на российском рынке, в том числе политической, уверены авторы обзора. Кроме того, инвесторы в прошлом году выбирали объекты очень высокого качества и, соответственно, высоко оцененные. Всплеск иностранных вложений эксперты объясняют еще и тем, что именно в 2011 году было реализовано несколько долго готовившихся сделок.

В прошлом году действительно были закрыты многие сделки, которые в 2010-м находились на стадии переговоров, подтверждает руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева. По ее оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году составил 8,4 млрд долл. «В 2011 году инвесторы решались закрывать крупные сделки, поскольку им стало доступно финансирование, а кроме того, стабильная российская экономика позволяла не опасаться таких шагов», — отмечает г-жа Черданцева.

С тем, что прошлый год стал рекорд­ным для рынка коммерческой недвижимости в России, соглашается и генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. По его данным, объем инве­стиций составил около 10 млрд долл.

Крупнейшей сделкой в S.A. Ricci называют покупку Fort Group активов группы «Макромир» за 700 млн долл. Покупатель получил шесть торговых центров. На московском рынке г-н Гасиев называет главной сделкой покупку гостиницы Ritz Carlton на Тверской улице казахской компанией «Верный капитал» за 700 млн долл.

В целом, по мнению Максима Гасиева, крупнейшей должна считаться сделка по продаже торгового центра «Галерея» в Санкт-Петербурге, закрытие которой ожидалось в 2011 году. Фонд под управлением Morgan Stanley приобрел его за 1,1 млрд долл., специалисты S. A. Ricci, в отличие от других экспертов, относят ее к началу 2012 года.

По словам директора отдела исследований рынка CBRE в России Кристофера Питерса, на эту сделку приходится 19% общего объема инвестиций на российском рынке недвижимости в 2011 году. Именно продажей торгового центра «Галерея» г-н Питерс объясняет тот факт, что сектор торговой недвижимости привлек в 2011 году больше всего инвестиций. По его оценкам, на него пришлось 38% всего рынка недвижимости. Максим Гасиев также отметил, что в этом сегменте происходил наибольший рост объема инвестиций: по сравнению с прошлым годом количество сделок выросло в 12 раз, до 2,27 млрд долл. (29,6% от общего объема). По данным Jones Lang LaSalle, доля инвестиций в торговую недвижимость выросла с 9,1% в 2010 году до 39,8% в 2011 году.

Впрочем, нынешний год уже не будет таким денежным: все эксперты сходятся во мнении, что объем сделок будет меньше почти в два раза. S. A. Ricci прогнозирует, что он составит около 5 млрд долл. Олеся Черданцева более оптимистична: по ее мнению, объем инвестиций достигнет 6,5 млрд долл. Ухудшение показателей мировой экономики, политические риски, рост объема выводимых с российского рынка средств будет способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, полагает управляющий партнер S. A. Ricci Владимир Авдеев.

На российских инвесторов может повлиять сокращение возможностей заемного финансирования. Кроме того, к снижению объема инвестиций в недвижимость приведет ограниченное предложение качественных объектов, добавляет Максим Гасиев. Наибольшего снижения количества и объема сделок он ожидает именно в сегменте торговой недвижимости, который бил рекорды в 2011 году.

Крупнейшие инвестиционные сделки 2011 года

Источник: S. A. Ricci