Чтобы привлечь инвесторов в строительство 2 млн машиномест, столичные власти готовы создать для них особые условия на земельных аукционах. Предметом торгов для девелоперов, согласившихся участвовать в программе развития парковочного пространства Москвы, будет стоимость годовой аренды земельного участка, а не право на заключение договора аренды. В перспективе чиновники обещают продавать по этой схеме все инвестпроекты, а не только приоритетные для города.
Столичные власти намерены провести 13 октября первые после затяжного перерыва земельные торги среди инвесторов-застройщиков. В Москве земельные аукционы не проводились больше года, отмечает руководитель департамента по конкурентной политике (тендерный комитет) Геннадий Дегтев. По его словам, прием заявок от потенциальных инвесторов начнется в конце августа.
На продажу будет выставлено десять участков на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе столицы совокупной площадью 2,7 га. Львиная доля этих площадок (семь) предназначена для строительства гаражей. Это первый транш участков, которые будут выставлены на торги. Департамент земельных ресурсов готовит еще 20 участков для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией, сообщили РБК daily в департаменте имущества города Москвы.
Отсутствие жилых и офисных лотов в мэрии объясняют приоритетом гаражного строительства, которое должно способствовать развитию транспортной инфраструктуры города. Правительство Москвы уже подготовило программу развития парковочного пространства, которая предполагает строительство 2 млн машиномест в течение пяти лет, заявил в начале августа глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Инвестиционную стоимость этого мегапроекта чиновники оценивают приблизительно в 500 млрд руб. — из расчета 250 тыс. руб. за машиноместо.
Чтобы привлечь инвесторов на гаражную стройку, столичные власти готовы создать для них особые условия на инвестторгах, которые теперь носят формат земельных аукционов. «Открытые аукционы будут проводиться по схеме, когда стартовая цена лота формируется исходя из размера годовой арендной платы за земельный участок», — объясняет Геннадий Дегтев. Готовящиеся к торгам площадки под строительство объектов торговли и общепита будут реализовываться по старой схеме, когда продавалось право на заключение договора аренды участка. В перспективе все земельные аукционы должны перейти на новую схему, которая пока будет применяться только при продаже площадок под строительство приоритетных объектов.
«Инвестору не придется платить городу за право построить гараж, — говорит г-н Дегтев. — Все расчеты с мэрией будут ограничиваться внесением установленных по итогам торгов арендных платежей». При этом стартовые цены на новых торгах будут почти в два раза ниже, чем два-три года назад, отмечает собеседник РБК daily. Срок аренды участков рассчитан на время строительства паркингов и не должен превышать шесть лет.
Общим для всех аукционов станет отмена градации на «окружные» и «городские» торги. Если раньше участки под застройку менее 1,5 тыс. кв. м недвижимости реализовывали префектуры, то теперь все конкурсные процедуры среди девелоперов вне зависимости от объемов нового строительства будут проводиться на единой торговой площадке в тендерном комитете. Чтобы свести к минимуму так называемый человеческий фактор, члены конкурсных комиссий в скором времени, возможно, будут проходить тестирование на полиграфе.
Девелоперы приветствуют новации столичных властей, но не готовы с ходу оценить привлекательность гаражных проектов для инвесторов. «Определение на торгах размера арендной платы должно ликвидировать парадоксальную практику старых аукционов, когда при стопроцентной оплате стоимости права на инвестконтракт департамент земельных ресурсов по тем или иным причинам отказывался заключать договор аренды на землю», — говорит управляющий директор «Первого строительного треста» (ПСТ) Алексей Демьянчук. По его словам, без договора аренды на землю невозможно было получить техусловия, приступить к проектированию и, следовательно, что-то построить.
Прекратив продажу прав на заключение договора аренды, город может компенсировать потерянные деньги увеличением годовой ставки аренды, которое должно происходить на торгах, считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Тем не менее в нынешних условиях не стоит ждать инвестиционного бума гаражного строительства, добавляет Алексей Демьянчук. Например, строительство гаражей в жилых домах до последнего времени проходило как обременение.
По данным г-на Воронина, стоимость строительства одного машиноместа с учетом затрат на сети, но без аренды составляет 500—550 тыс. руб. Разницу в размере 150—200 тыс. руб., которые шли на строительство и перенос коммуникаций, при возведении народных гаражей инвестировал город, отмечает топ-менеджер крупной строительной компании. По его словам, сегодня эти обязанности город готов переложить на плечи застройщиков. Но те не заинтересованы продавать гаражи дешевле 500 тыс. руб. за машиноместо в наземном комплексе или 1,5 млн руб. — в подземном, комментирует г-н Демьянчук.
Чтобы выйти на продажную цену одного машиноместа в размере 350 тыс. руб., нужно строить гаражный комплекс вместимостью не менее 400—450 машиномест, считает гендиректор УЖС-1 Андрей Медведев. Себестоимость строительства машиноместа в гаражном комплексе на 1 тыс. машиномест на окраине Москвы составит 280—300 тыс. руб., но не опустится ниже 200 тыс. руб., отмечает высокопоставленный чиновник стройкомплекса.
