Как стало известно РБК daily, управляющая компания «РВМ Капитал», аффилированная с Российскими железными дорогами (РЖД), закрывает сделку по покупке двух зданий бизнес-центра «Домников». Офисный комплекс, расположенный на проспекте Академика Сахарова, год назад был выкуплен у компании «Открытые инвестиции» (ОПИН) в интересах одного из ее акционеров — «Интерроса» — за 2,9 млрд руб. Две трети «Домникова», которые впоследствии планируют занять Транскредитбанк и «Транстелеком», могут достаться структуре РЖД за сумму свыше 200 млн долл., считают эксперты. Оставшуюся часть бизнес-центра рассчитывает выкупить Росбанк.
О планирующейся сделке по покупке «Домникова» РБК daily рассказали два источника на рынке недвижимости. По их данным, два корпуса бизнес-центра из трех в интересах РЖД выкупает компания «РВМ Капитал». «В результате РЖД убьет сразу двух зайцев: разместит деньги Пенсионного фонда, управляемого «РВМ Капитал», и найдет офисы для своих компаний», — замечает один из собеседников РБК daily.
Общая площадь бизнес-центра класса A «Домников» составляет 132 тыс. кв. м, из которых 65 тыс. кв. м — арендуемая площадь. Структурам РЖД должны отойти первый и третий комплексы здания с арендуемой офисной площадью 22 тыс. и 25 тыс. кв. м соответственно. Предварительный договор на аренду третьего корпуса летом 2008 года был подписан с Альфа-банком. По словам консультантов, в разгар кризиса банк попытался договориться о снижении арендной ставки, а получив отказ, взял курс на 35 тыс. кв. м офисов в «Аквамарине» AFI Development.
Теперь площади, приглянувшиеся два года назад Альфа-банку, должен занять Транскредитбанк, говорят участники рынка. В первый корпус может въехать «Транстелеком» и другие структуры РЖД. Получить комментарий в «РВМ Капитал» вчера не удалось. Начальник пресс-службы РЖД Дмитрий Перцев от комментариев отказался.
Второй корпус «Домникова» (24 тыс. кв. м) планируется продать Росбанку, добавляют источники РБК daily. Сделка с банком находится в стадии активного обсуждения и еще не дошла до подписания договора, но, по мнению консультантов, площади достанутся именно Росбанку. В банке вчера воздержались от комментариев по поводу «Домникова».
В настоящий момент бизнес-центр «Домников» находится на балансе компании «Профэстейт», объединяющей активы «Интерроса» Владимира Потанина в недвижимости. В собственность «Интерроса» объект перешел в сентябре 2009 года, когда сторонние инвесторы выкупили ООО «Сахарова Бизнес Плаза» (реализует проект строительства «Домникова») у группы компаний ОПИН в интересах холдинга г-на Потанина. Тогда сумма сделки по выкупу юрлица составила 2,99 млрд руб. Покупатели также взяли на себя обязательства по девятилетнему кредиту Сбербанка на сумму более 250 млн долл., выданному на строительство «Домникова» под залог комплекса в 2008 году.
Представитель пресс-службы «Интерроса» посоветовал обратиться за комментариями по поводу «Домникова» в «Профэстейт». Начальник управления по связям с общественностью ОПИН и «Профэстейта» Виктория Вергельская вчера упорно не отвечала на звонки РБК daily.
Сделку по выкупу двух корпусов в интересах РЖД участники рынка оценивают в два раза дороже официальной цены прошлогодней покупки без учета долга. Источник, близкий к сделке, говорит о стоимости не ниже 5 тыс. долл. за 1 кв. м. С учетом сдаваемой площади в 47 тыс. кв. м сумма сделки может составить 230 млн долл.
Замдиректора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко считает, что ориентировочная стоимость покупки может составить от 270—280 млн долл. «Однако эта сделка может пройти с существенным дисконтом, — замечает он. — Необходимо, к примеру, принять во внимание скидку из-за получения частичного контроля над объектом». «Сегодня трудно себе представить, что при приобретении двух корпусов здания инвестор готов выложить сразу несколько сотен миллионов долларов», — говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. По его мнению, стоимость помещения без отделки следует рассчитывать исходя из цены в 2,5—3 тыс. долл. за «квадрат».
Миллиарды Потанина
Холдинг Владимира Потанина «Интеррос» создал новую компанию для работы на рынке недвижимости. «Дочка» холдинга «Профэстейт» консолидирует все девелоперские активы г-на Потанина, большая часть из которых в 2009 году была выкуплена у компании ОПИН (совместный бизнес «Интерроса» и «Онэксима» Михаила Прохорова). На баланс «Профэстейта» перешли горнолыжный курорт «Роза Хутор», бизнес-центры «Мейерхольд» и «Домников», гостиница Novotel Moscow Centre, загородный мегапроект «Завидово» и другие проекты. В течение пяти лет «Профэстейт» планирует инвестировать в рынок недвижимости 2,5 млрд долл.
