Загородный рынок Московской области, где до середины 2009 года не было крупных сделок и новых инвестпроектов, начинает оживать. Первый посткризисный девелоперский проект в Подмосковье вчера представила компания «Вектор Инвестментс». Неизвестный рынку застройщик выступил с амбициозным проектом освоения 1,7 тыс. га на берегах Истринского водохранилища. По информации РБК daily, за «Вектор Инвестментс» стоит известный подмосковный лендлорд Александр Клячин, бывший глава компании «Нерль».
Первыми признаки жизни подали проекты городского жилья и коммерческой недвижимости. Девелоперы вернулись на замороженные площадки. С наиболее масштабным посткризисным проектом выступили бизнесмены Зарах Илиев и Год Нисанов, которые намерены потратить порядка 1,5 млрд долл. на гостиничную недвижимость Москвы. Снова строятся MosCityGroup, «Баркли», MR Group и другие.
Но участники загородного рынка не объявляли новых проектов уже почти два года. Молчание нарушила компания «Вектор Инвестментс» с проектом комплексного освоения 1,7 тыс. га в Подмосковье. В рамках «Истринской долины» под застройку будет отдано только 650 га, на которых планируется развернуть 16 поселков от эконом- до премиум-класса. Еще 100 га займут 15 инфраструктурных и рекреационных проектов, в том числе конноспортивный клуб, сафари-парк и яхт-клуб.
«Вектор Инвестментс», которая является управляющей компанией проекта и инвестором-застройщиком нескольких поселков на его территории, затрудняется оценить инвестиционную стоимость строительства. Только инфраструктура потребует от застройщика 100 млн долл., с обустройством дорог поможет областная администрация, правда, эти затраты до сих пор не заложены в бюджет. «Мы открыты для предложений инвесторов, — заявил генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев. — От их проектов и будет зависеть финальная стоимость «Истринской долины». На сегодняшний день в развитие проекта помимо загадочного «Вектора» инвестируют только строитель загородных домов Honka и Производственно-строительное объединение №13, входящее в подмосковный стройкомплекс.
О конечных собственниках компании, а также владельце земель в «Вектор Инвестментс» не распространяются. Согласно данным СКРИН, конечным собственником «Вектор Инвестментс» является кипрский офшор «Хайрендж Холдингз Лтд». По словам г-на Бадаева, земельным банком «Истринской долины» владеют несколько компаний, в том числе сама «Вектор Инвестментс». Компании принадлежат земли под поселками «Лесная Пристань 1, 2», «Шелестово 1, 2» и «Дачи Honka». Согласно презентации проекта, указанные поселки занимают 119,3 га, или четверть застраиваемых площадей «Истринской долины».
В то же время, по данным участников рынка, «Вектор Инвестментс» контролирует земельный банк проекта целиком, развивая земли Александра Клячина, более известного рынку как экс-владелец компании «Нерль» и нынешний владелец Azimut Hotel Company. Как рассказал РБК daily осведомленный источник на земельном рынке, при продаже «Нерли» в марте 2008 года г‑н Клячин перевел часть ее активов на другие компании. В их числе земли в Одинцовском, Подольском и Истринском районах Подмосковья перешли к ЗАО «Гектар». Объем активов под контролем «Гектара», по экспертным оценкам, составляет 13—15 тыс. га.
Связь «Вектор Инвестментс» с г‑ном Клячиным можно установить и по ряду документов. Согласно отчетности московского механического завода «Рассвет», вместе с Александром Клячиным там числятся и другие выходцы из «Нерли». Первый генеральный директор «Вектора» Евгений Устенко с 2000 по 2007 год работал в компании «Нерль» в качестве заместителя гендиректора, а потом вице-президента. В 2007 году г-н Устенко возглавил ЗАО «Гектар», откуда в январе 2009 года перешел в «Вектор Инвестментс».
Нынешний генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев, согласно резюме, размещенному в открытом доступе, прежде являлся заместителем гендиректора «Гектара». Московский офис «Вектор Инвестментс» располагается на территории делового квартала «Красная Роза 1875», который развивает компания KR Properties, подконтрольная Александру Клячину. Представитель бизнесмена вчера не подтвердил предположение о связи г-на Клячина с «Вектор Инвестментс» и землями «Истринской долины».
По оценке начальника отдела маркетинга компании «Абсолют менеджмент» Анны Шишкиной, земли в районе Истринского водохранилища стоили 3—5 тыс. долл. за сотку. Таким образом, стоимость земельного банка в 1,7 тыс. га может достигать 850 млн долл. Однако по словам руководителя офиса загородной недвижимости «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость» Антона Архипова, участки во времена активного поглощения земель в конце 1990-х — начале 2000-х годов в Подмосковье скупались за бесценок. «Точную цену сделки назвать сложно, но вряд ли она проходила дороже, чем 100 долл. за сотку», — считает эксперт. Оптовая скупка территорий вокруг водохранилища могла стоить лендлорду не более 17 млн долл.
Сейчас участники проекта «Истринская долина» продают участки без подряда. Минимальная цена сотки с подведенными коммуникациями в 50 км от Москвы составляет 149 тыс. руб. (5,1 тыс. долл.), земля в проекте бизнес-класса стоит 250 тыс. руб. (8,6 тыс. долл.) за сотку. «Оптом такую землю можно купить за 1—3 тыс. долл., в розницу ее цена будет варьироваться в пределах 3—15 тыс. долл. за сотку», — считает г-н Архипов. Г-жа Шишкина считает объявленную цену рыночной: «Компания может продавать участки по такой стоимости на начальном этапе для раскрутки проекта. Помимо этого, добрать прибыль инвестор сможет за счет объемов застраиваемых земель».
