РБК daily стали известны подробности строительства и продажи комплекса «Остров фантазий» по соседству с дачным поселком «Речник». Элитный коттеджный поселок, где проживают известные люди, в том числе министр промышленности и торговли Виктор Христенко, построен как спортивно-оздоровительный комплекс с временным проживанием. Дома в поселке не имеют статуса жилых помещений.

Встать на водные лыжи

«Остров фантазий» построили в 2002 году. Застройщиком поселка выступило ООО «Финансово-строительная корпорация «Теско», а инвестором проекта — ОАО «Инвестиционная компания «Мир фантазий». Эти структуры, согласно официальным документам, контролировал тогда Сергей Грищенко — экс-владелец авиакомпании «КД авиа». В декабре 2009 года он был арестован по обвинению в преднамеренном банкротстве авиа­компании.

Разрешение на застройку парка Москворецкий компании «Теско» и «Мир фантазий» получили в 2000 году. Тогда Юрий Лужков подписал два постановления — №№525 и 1024. Первый документ разрешал ФСК «Теско» построить на 9,63 га в Татаровской пойме воднолыжный спортивный комплекс, который планировалось передать в управление детско-юношеской спортивной школе «Виктория». Спортивное строительство предполагало также благоустройство и озеленение прилегающей территории площадью 21,97 га. Инвестиции в проект оценивались в 1,8 млрд руб.

Согласно второму постановлению, ИК «Мир фантазий» должна была построить в 2002—2004 годах комплекс реабилитации инвалидов (площадь 4 тыс. кв. м) и гостинично-оздоровительный комплекс (15 тыс. кв. м). Первый объект планировалось передать городу, а второй — компании Сергея Грищенко. Также «Мир фантазий» получал в аренду на 49 лет осваиваемый земельный участок Татаровской поймы площадью 19,52 га.

В 2003 году «Мир фантазий» привлек в проект в качестве соинвестора ЗАО «Титаны». Тогда же был заключен соответствующий инвестконтракт с городом. По данным участников рынка, компанию «Титаны» контролировал Константин Ахапкин — ныне президент общественной организации содействия сохранению и укреплению национального патриотизма «Воины духа». Он же являлся председателем совета директоров ИК «Мир фантазий».

Апартаменты

Однако в итоге на берегу Татаровского озера вырос элитный жилой комплекс «Остров фантазий», который занимает 27 га и входит в границы особо охраняемой природной территории Москворецкого парка.

Комплекс состоит из 24 двухуровневых коттеджей и 19 четырехэтажных домов на 4, 12 и 25 квартир каждый. Общая площадь комплекса, по оценкам экспертов, составляет 100 тыс. кв. м. Инфраструктуру «Острова» образуют детские площадки, кафе и рестораны, а также спортивно-оздоровительный центр и причал для лодок. На его территории находится также бизнес-центр, в котором располагается офис страхового дома ВСК (ОАО «Военно-страховая компания»).

Несмотря на это, власти Западного административного округа в 2003 году обозначали этот объект как спортивно-оздоровительный комплекс с временным проживанием. Как рассказали РБК daily топ-менеджеры консалтинговых и брокерских компаний, которые с 2001 года участвовали в реализации «Острова фантазий», дома в этом поселке не имеют статуса жилых помещений: комплекс позиционируется как парк-отель. По данным экспертов компании Kalinka Realty, граждане приобретали недвижимость как апартаменты. Сегодня обитателями «Острова фантазий», по данным риэлторов, являются министры Татьяна Голикова и Виктор Христенко, бизнесмен и экс-сенатор Умар Джабраилов, супруга генерала ФСКН Александра Бульбова, предприниматель Искандер Махмудов.

На первых порах «островитяне» не могли добиться прав собственности на элитные апартаменты, стоимость которых сегодня достигает 15 тыс. долл. за 1 кв. м. По данным столичных риэлторов, первые покупатели «Острова фантазий» заключали с застройщиком договоры соинвестирования. Однако регистрирующие органы с 2001 года отказывались предоставлять свидетельства о правах собственности на элитную недвижимость, потому что правительство Москвы не подписало с девелопером акт реализации инвестконтракта, мотивируя это невыполнением его условий. На минувшей неделе Юрий Лужков заявил в интервью «Московскому комсомольцу», что инвестконтракт со строителями элитного поселка еще не закрыт.

В 2005 году, когда на особо охраняемой природной территории уже функционировал элитный поселок «Остров фантазий», мэр Москвы подписал постановление №1080, в котором отменял постановление №1024 и требовал расторгнуть инвестконтракт с «Миром фантазий» и «Титанами» «в связи с длительным неосвоением земельных участков». Однако в 2006 году правительство Москвы решило найти новое место для размещения воднолыжного спортивного комплекса ФСК «Теско» и аннулировало постановление №525. Об отмене инвестконтракта с ФСК «Теско» речи тогда не шло. А «Мир фантазий» сохранил за собой права долгосрочной аренды 19,2 га земли в Татаровской пойме.

Чтобы принудить чиновников оформить права собственности на апартаменты, их покупатели были вынуждены обращаться в суд. Умар Джабраилов на судебные тяжбы потратил около года, рассказывал бизнесмен в эфире Business FM: «Но мы вроде все отстояли, все законно, есть разрешения соответствующих инстанций».

Все знали о рисках

Опрошенные РБК daily риэлторы рассказали, что первые покупатели апартаментов «Острова фантазий» сознательно шли на риск, так как застройщик обещал им уладить вопрос с оформлением прав собственности. «Сергей Грищенко «повесил» по­строенные апартаменты на своих людей, которые занимались оформлением прав собственности, после чего упакованные апартаменты выходили на вторичный рынок», — рассказывает топ-менеджер элитного агентства недвижимости. Собеседник РБК daily отмечает, что после этих процедур г-н Грищенко принес ему для реализации документы на 150 квартир.

Последние несколько лет покупатели «островных» апартаментов сразу получали свидетельства о правах собственности — без суда, рассказал РБК daily директор ТСЖ «Остров» (объединяет жителей «Острова фантазий») Вячеслав Маркушин. По его словам, запрета на оформление сделок пока не было. Сегодня апартаменты «Острова фантазий» сдаются в аренду, стоимость которой превышает 6 тыс. долл. в месяц. Получить комментарии в ИК «Мир фантазий» и ФСК «Теско» не удалось. В секретариате ТСЖ «Остров» сообщили, что эти компании уже «вроде не существуют».

В департаменте имущества города Москвы посоветовали обратиться за комментариями в Москомспорт и департамент природопользования и охраны окружающей среды. Здесь РБК daily сообщили, что оформлять права собственности на объекты, расположенные в парке Москворецкий, можно было лишь до 1999 года, когда эта земля получила статус особо охраняемой природной территории. «Сегодня здесь возможна лишь госсобственность», — резюмировали в департаменте природопользования. После того как его глава Леонид Бочин заявил в минувший понедельник, что застройщик «Острова фантазий» получил разрешительную документацию и постановление правительства Москвы мошенническим путем, в поселке начались проверки законности строений, по итогам которых город может обратиться в суд.

Ранее префект Западного административного округа Юрий Алпатов говорил, что «Остров фантазий» был построен и введен в эксплуатацию на основании «надлежащим образом оформленной исходно-разрешительной и проектно-сметной документации». Но на минувшей неделе в префектуре ЗАО не смогли прокомментировать этот вопрос и посоветовали обратиться в управу района Крылатское. Начальник отдела строительства, землепользования и охраны окружающей среды, жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства управы Игорь Трушин отказался от комментариев.

Опрошенные РБК daily юристы полагают, что у правительства Москвы мало шансов оспорить решение суда, которое позволило обитателям «Острова фантазий» оформить права соб­ственности на апартаменты. Главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова отмечает, что сроки обжалования уже прошли. Тем не менее город все же может инициировать снос элитного поселка. Если на предыдущих судах не звучал вопрос о незаконности строительства в природоохранной зоне, правительство Москвы может претендовать на территорию «Острова», апеллируя в суде к вновь открывшимся обстоятельствам, объясняет г-жа Турецкова. Для этого столичные власти должны выдержать политическую волю, резюмируют участники рынка недвижимости.