В начале 2009 года к выходу на московский рынок было заявлено порядка 1,5 млн кв. м торговых площадей, из них пригодных к аренде — 763 тыс. кв. м. Тем временем в первом полугодии открылась лишь треть запланированных площадей: по подсчетам аналитиков компании Colliers International, в эксплуатацию введено 420 тыс. кв. м, из которых 217 тыс. кв. м пригодно к аренде. В целом в 2009 году на столичный рынок выйдет не более 50% объявленных торговых площадей, прогнозируют аналитики.
С начала этого года введены ТЦ «Метрополис» (Ленинградское шоссе, 205 тыс. кв. м), «Мегаполис» (пр-т Андропова, 72 тыс. кв. м), «Спектр» (Новоясеневский пр-т, 54 тыс. кв. м), «Филион» (Багратионовский проезд, 87,6 тыс. кв. м) и другие. «Причем более 50% выходящих и заявленных к выходу проектов — это незавершенные в срок проекты, которые должны были выйти в предыдущие годы», — отмечается в отчете Colliers International.
Тем временем аналитики компании «Магазин магазинов CBRE» отмечают, что в этом году прирост торговых площадей самый высокий за последние пять лет: по их подсчетам, в первом полугодии этого года было введено 208 тыс. кв. м торговых площадей против 70 тыс. кв. м за аналогичный период 2008 года.
К середине года стало понятно, что в целом в 2009 году на рынок выйдет не более 50% запланированных площадей, говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. До конца года в Москве, по ее данным, должны быть запущены такие проекты, как «Ростокино» (пр-т Мира, площадь 240 тыс. кв. м), «Вива» (ул. Куликовская, 34 тыс. кв. м), ТЦ «Рио» (на границе МКАД и Реутова, 200 тыс. кв. м). Кроме того, достраивается и скоро будет открыт ряд небольших торговых центров в спальных районах Москвы и в городах-спутниках.
«Несмотря на значительное количество замороженных проектов, процесс вывода на рынок уже строящихся торговых площадей способен обеспечить спрос со стороны арендаторов в ближайшие годы», — говорится в отчете «Магазин магазинов CBRE». Специалисты Colliers International даже отмечают увеличение вакантных мест в торговых центрах. В Москве этот показатель вырос до уровня 2002 года и составил 15%, в регионах он достигает 25%. «Особенно сложно происходит процесс привлечения арендаторов в новые торговые центры: так, при открытии ТЦ «Филион» не функционировало более 30% торговых площадей», — говорят аналитики «Магазин магазинов CBRE».
Тем не менее во втором квартале 2009 года эксперты отметили замедление снижения арендных ставок. Многие собственники торговых центров имеют финансовые обязательства перед своими партнерами и банками, исполнение которых обеспечивается поступающими арендными платежами, объясняют аналитики. В настоящий момент на рынке практически достигнут минимальный предел величины арендных ставок. Правда, все большее количество ритейлеров договариваются с собственниками торговых центров об оплате в виде процента от оборота. Для собственников одежных магазинов, по оценке Colliers, ставка составляет 10—12% от оборота, для продуктового ритейла — 3—4%.
Во втором полугодии 2009 года аналитики не ждут серьезных изменений в арендной политике девелоперов. Однако в 2010 и последующих годах может возникнуть дефицит площадей в результате замораживания многих проектов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Это может значительно подогреть рынок, и арендные ставки вновь окажутся на докризисном уровне.
Квартиры дешевеют, но плохо продаются
Несмотря на снижение цен на жилую недвижимость во всех сегментах, аналитики не фиксируют роста спроса. Согласно исследованию Intermark Savills, в Москве к середине 2009 года девелоперы снизили цены на жилье в зависимости от сегмента на 10—20% по сравнению с началом года. Тем не менее продажи упали во всех сегментах. В сегменте жилья бизнес-класса на конец июня снижение цен в среднем составило 10%, более 75% сделок проходит по цене не более 6 тыс. долл. за 1 кв. м. Тем не менее количество заключенных сделок в первом полугодии 2009 года снизилось в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Продажи ведутся в 39 жилых комплексах, нереализованными остаются 19,5 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м.
В сегменте премиального жилья в черте города на конец июня снижение цен составило не менее 18%, а по отношению к докризисному максимуму уценка достигает 30%. Средняя цена в сегменте — 15,2 тыс. долл. за 1 кв. м. Более 50% сделок теперь укладывается в 2 млн долл., тогда как годом ранее на сделки с таким «скромным» бюджетом приходилось лишь 10%. По сравнению с прошлым годом спрос увеличился на элитные квартиры площадью менее 100 кв. м (13% против 4%). На конец июня продажи ведутся в 26 жилых комплексах, где предлагается 2,4 тыс. квартир суммарной площадью 400 тыс. кв. м.
