О том, что девелоперская компания «Спецвысотстрой» уже летом намерена занять площадки строительных монстров, которые не смогут рассчитаться по долговым обязательствам, корреспонденту РБК daily АНАТОЛИЮ САЛУНОВУ рассказал гендиректор и собственник компании «Спецвысотстрой» КОНСТАНТИН ЗОЛОТУХИН. Умерив свой аппетит, этот игрок установил предельно низкие цены на рынке жилья. Чтобы не рисковать всеми активами в капризном девелопменте, он осваивает IT-технологии и гостиничный бизнес. И, как уверяет, без заемных средств. Похоже, многолетняя дружба с банкирами предостерегла бизнесмена от кредитной зависимости.

— Про вас говорят, что демпингуете, торгуя квартирами по 1,2 тыс. долл. за метр…

— Это же подмосковная Балашиха. По себестоимости мы «влезаем». Про столичные цены я знать не хочу. Те же СУ-155 и «Главстрой» получают сегодня госзаказы от Министерства обороны по 30—34 тыс. руб. за метр. Ну а я монолит — за 40. Мнение, что стоимость жилья в качественном доме запредельна, неверно. Товар должен стоить столько, сколько он стоит, плюс маржа — твой заработок. У нас она 7—10%. Я же никому денег не должен. Мне первого числа не нужно платить по кредиту, исполнять инструкции ЦБ, чтобы не перескочить в другую категорию заемщика. Это у них проблемы. Потому что они брали дешевые деньги, на них красиво гуляли, а теперь за них надо рассчитываться.

— Но есть средняя стоимость метра, и по рынку она сейчас на уровне 4 тыс. долл. за 1 кв. м.

— Чудовищно. Это нереальная цена! Почему не 5 или почему не 3? Этот рынок ненастоящий. Говорят, арматура и цемент дорогие, но это незначительные составляющие цены. Основную массу составляет энергетический комплекс, городские доли социальной инфраструктуры. Сумму в 4 тыс. за метр наполняют откаты. Люди не убавили аппетиты. Средняя цена на жилье в Европе — Италии, Швейцарии — котируется на уровне 2—3 тыс. евро. Но там зарплаты иные.

— Какова в среднем себестоимость строительства домов в Москве? И где, по вашей оценке, справедливая цена продажи квартир?

— Зависит от того, как считать, с городскими долями или без? Методология правительства Москвы очень интересная — в одном одно, во втором второе, в третьем третье, а по факту находить общий знаменатель приходится, общаясь с чиновником, с которым нужно спорить и ругаться. Даже в ЖК «Эдельвейс» на Давыдковской справедливый метр стоит безумные 10—12 тыс. долл. Не представляю, что будет сейчас происходить на рынке, если банки кредитуют сегодня за 28—30% в рублях. Причем под непонятные обременения.

— Сделка в месяц на фоне 20% в прошлом году — распространенный результат. Что вы предпринимаете, чтобы оживить полумертвый рынок продаж?

— Реанимировать его можно одним путем. Встать на себестоимость процесса и начинать его двигать. Аппетиты свои урезать, и все. Мы высчитали реальную стоимость 1 кв. м и выставили ее. Мы встали на дно, и я понимаю, ниже нельзя. Ниже — уже обман покупателя. У меня монолитно-кирпичные дома. Иная себестоимость эконом-класса. У меня предусмотрена вся инфраструктура: подземные парковки, детские сады, школы, магазины. Проект ЖК «Никольско-Трубецкое» в Балашихе рассчитан на средний класс. Фактически это будет автономный микрорайон определенного уровня.

— Как вам досталась эта площадка?

— Проект в микрорайоне 22А на севере Балашихи весьма удачно приобрели в 2004 году, тогда мы выступили генеральным подрядчиком этого масштабного проекта. «Никольско-Трубецкое» — это новое представление о рынке жилья в Подмосковье. Сложилось негативное отношение к панельному строительству — дешевый материал, плохое качество, но при этом низкая стоимость 1 кв. м. Монолитно-кирпичный дом по цене 1100 долл. за 1 кв. м — это реально. На территории 32 га запроектированы 22 дома каскадного типа различной этажности с подземными гаражами. Аналог микрорайона-спутника, из которого можно не выходить, я увидел в Милане. Подмосковье — это перспективный рынок, к тому же там проще работать в плане получения документации. Кроме Подмосковья у нас есть пара законсервированных объектов в районе «Золотой мили».

— Какие затраты составляют квадратный метр ваших домов?

— Мы недаром закрепили цены в Балашихе по 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Все торгуют по-разному, кто по 60, кто по 70, иной по 80 тыс. руб. Но в разговоре менеджеры этих компаний «плывут», они не могут реально определиться с ценой, за которую хотят продать. Приходишь к конкурентам. Спрашиваю: «Сколько стоит?» Они: «70». — «А если покупать?» — «60». — «А если прямо сейчас?» — «55». Ощущение ваты. И вот это самое опасное. В кризис не надо тратить энергию. Нужно спокойно дождаться дна, разобраться в нем, от него и отталкиваться. И 40 тыс. — это и есть дно. Об этом свидетельствует то, что большинство аукционов Министерства обороны проходит в диапазоне 30—34 тыс. руб. за 1 кв. м.

— На рыночные цены вы ориентируетесь по разнарядкам силовиков?

— Нет, просто Минобороны — достаточно консервативная организация, которая блюдет все нормативы и требования, поэтому когда они выставляют на аукцион закупочную цену, то реально понимают, что где сколько стоит. Соответственно, у нас чуть дороже. Но для клиентов со 100-процентной предоплатой мы еще идем на уступку до 10%, потому что мне жалко, когда проходят теплые времена года.

Поэтому прибыли для себя мы не фиксируем. Если бы мы были «купи-продай» или мне нужно было гасить облигации и платить по векселям, я бы фиксировал прибыль. Я об этом не беспокоюсь и занят тем, что строю хорошие дома.

— Когда сдадите первую очередь проекта?

— В первом 21-этажном корпусе уже идет остекление, во втором корпусе закончена кирпичная кладка. Думаю, такими темпами к началу 2010 года сдадим первую очередь — пять домов и детский сад. Наш партнер — КБ «Северный морской путь» — дает ипотеку нашим клиентам за 16—20%, но не кредиты.

— Если вы не кредитуетесь у него, что вас связывает?

— Я дружу с председателем правления банка уже десять лет, помогаю ему советами, как бороться с залогами, активами, которые ему другие заемщики оставляли, он консультирует меня с финансовой ситуацией, помогает с ипотекой. Я не беру деньги в долг. В ЖК «Никольско-Трубецкое» мы инвестировали 3 млрд руб. Вы не поверите, если я скажу, что от соинвесторов мы привлекли всего 310 млн руб. По этому объекту сегодня мы заключили договоров на 3% общего объема.

— Чем тут гордиться?

— Тем, что мы живем на свое! Да, звезд с неба не хватаем, зато не падаем.

— Но и архитекторов звездных в проекты не приглашаете...

— Да, мы экономим на них. Проект ЖК «Никольско-Трубецкое» разработан совместно с итальянской дизайн-студией Catani Design. Мне очень нравится типовая сборная панель П-44. На ее основе мы сделали свою серию для монолитно-кирпичного дома с подземным паркингом, сконфигурировали ее под проект в одно- и двухподъездные секции.

— Какой оборот «Спецвысотстроя», и зачем вам столько «дочек»?

— Суммарно со всех наших компаний, сократившихся за два года с 42 до 24, в 2008 году составил 15,8 млрд руб. Мы хотели эффективнее использовать свои активы. Дабы не занимать денег и жить на свои. Пару лет назад появился ненормальный рост цен на нефть и жилье. Физически не было посыла на такой гиперрост. Все, что быстро надувается, быстро лопается. И мы начали избавляться от активов, которые считали особо опасными. Реструктуризацией компании мы начали заниматься в 2007 году. Один из наших интересов — таможенное оформление грузов. На севере Москвы, в Строгине, у нас в собственности терминал. Сегодня мы занялись телекоммуникациями, считаю это направление перспективным и быстроразвивающимся, в настоящее время телекоммуникационный рынок в России находится на начальном этапе развития. У нас уже появился дата-центр (центр обмена данными), аналогов которому нет в России. Подобрали себе сильных и перспективных партнеров — Knurr, Cisco systems, HP, STSS, ряд крупнейших операторов связи и другие компании. В 2008 году мы начали строить дата-центр на 12 тыс. серверов, запустим его 15 июля. Мы хотим закрепиться на рынке IT-услуг и стать весьма серьезным игроком на этом рынке. У нас уже есть партнер — «СВС-связь». Отдельным направлением выделяю развитие интерактивных проектов; в социальные сети, онлайн-игры мы инвестируем более 20 млн долл.

— Если не берете кредитов, кто финансирует все ваши проекты?

— Ручейки стекаются в речку. Клиентам мы предоставляем рассрочку платежей. Часть дохода идет с ренты оборудования, техники. Выполняем разовые подрядные работы. В Турции у нас есть проект — 2 га земли в Кемере, между горнолыжным подъемником и морем, чтобы люди приезжали зимой и летом. Там мы сделаем кемпинг-городок, уже запроектировано 22 коттеджа по 150 кв. м. Мы получили разрешение на строительство. В Москве у нас есть гостиница в «ползвезды», но деньги она приносит — в промзоне мы реконструировали административное девятиэтажное здание в гостиницу для командированных на 800 мест.

— На господдержку по жилищным программам не рассчитываете...

— Лето для строителей будет очень тяжелым при море невозвратов. Считаю, не нужно никого поддерживать! Жизнь сама расставит все на свои места. Если бизнесмен покупает себе яхту, корабли и самолеты, не доделав свои обязательства, зачем его поддерживать, тем более бюджетными деньгами? Приходит время, когда за долги банки достаточно дешево будут отнимать объекты и вытеснять с рынка целиком компании. В собственность будут переходить не объекты, а сами компании. Юридически девелоперам очень сложно передать объекты банку в счет долгов. Потому что, как только вместо своих долгов банк получит залоговый объект, ЦБ заставит делать 100-процентное резервирование по нерезервированному кредиту. У банка получится двойной убыток. Тупик в том, что одна проблема выйдет в две суммы. А переоформить документы на другой объект тоже невозможно.

— Следовательно, цены упадут?

— То, что банки заберут за копейки, не значит, что продадут они дешево. Потому что все проценты посчитают. Все будет планомерно расти. Цена на арматуру упала с 38 тыс. руб. в августе 2008 года до 12 в декабре и сейчас уже выросла до 18. К концу этого года большинство стройкомпаний почувствуют себя плохо. И строительство больших тяжелых объектов прекратится. Кто-то должен будет их доделать. Если позовут «подчищать» объекты за «монстрами», помогу, дострою.