Вчера Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства. Сегодня компании-застройщики неохотно заключают договоры долевого участия (ДДУ), используя альтернативные схемы. Поэтому инвесторы в случае возникновения проблем потенциально попадают в число обманутых дольщиков. Законопроект предусматривает наказание для компаний в виде штрафов от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждую квартиру, по которой не был заключен договор долевого участия. Представители бизнеса обеспокоены, что принятие законопроекта в условиях кризиса может повысить количество банкротств среди застройщиков и привести к остановке ряда строящихся объектов.
В России может начаться новая волна обманутых дольщиков. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, для гражданина, заключающего ДДУ с застройщиками, риски денежных вложений становятся минимальными, а для застройщиков процесс получения средств от физических лиц — более сложным и менее выгодным. Только в 2006 году доля незаключенных ДДУ в строительстве составила 84%. Компании используют, например, такие обходные схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи.
Так как сейчас нет механизмов, понуждающих застройщиков заключать договоры долевого участия, депутаты предлагают ввести в качестве наказания серьезные штрафы для бизнеса. «Использование обходных схем, по нашим оценкам, минимизирует затраты для застройщиков в сумме порядка 2% от стоимости каждой квартиры. Штраф обойдется намного дороже», — сказал РБК daily один из авторов законопроекта Александр Хинштейн.
Кроме негативных для бизнеса мер депутаты предлагают ввести и поощрительные. Компании, действующие в рамках закона, будут освобождены от уплаты НДС, который сейчас взимается по ДДУ. Необходимость уплаты НДС, как считают депутаты, один из моментов, который сдерживает бизнес от использования законных схем.
Как пояснил Александр Хинштейн, хотя законопроект и был написан в докризисное время, он носит антикризисный характер. Но участники рынка с этим не согласны. «Предлагаемое ужесточение ответственности в условиях кризиса может потенциально увеличить количество банкротств строительных компаний», — считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Кроме того, по его словам, помимо необходимости уплаты налогов у компаний периодически возникает масса других преград, не позволяющих использовать договора долевого участия.
«Законопроект создает крен в пользу потребителей и больно бьет по застройщикам», — говорит руководитель проектов компании «Самета-Недвижимость и право» Денис Шорин. Он отмечает, что на фоне падения цен на недвижимость у граждан возникает искушение найти способы истребования вложенных в строительство средств. С учетом несовершенства работы, в первую очередь чиновников, неизбежно происходят срывы по срокам оформления собственности. «Девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, скорее всего, повлечет остановку строительства других объектов», — говорит эксперт.
Тем не менее юристы признают несовершенство существующего законодательства. «Рынок восстановится, а проблемы закона об участии в долевом строительстве останутся», — считает гендиректор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская. Она замечает, что одного послабления в виде освобождения НДС для стимулирования застройщиков будет недостаточно.
