Рынок зарубежной недвижимости активно осваивался российскими девелоперами в течение последних двух лет, причем застройщики шли как в близкую Европу, начиная проекты в Болгарии, Черногории, Франции, так и в далекие Вьетнам и США. Сегодня большинство строителей вынуждены сворачивать заграничные программы, достраивать свои объекты в России и пытаться их продать. В то же время отдельные компании не теряют уверенности в иностранных рынках и покидать их не собираются. О перспективах Черногории, будущих проектах Mirax Вalkan в этой стране и о том, почему компания не спешит распродавать объекты с дисконтом, в интервью РБК daily рассказал руководитель проекта Astra Montenegro ВЯЧЕСЛАВ ЛЕЙБМАН.

— На какой стадии сейчас находится Astra Montenegro? Приходится ли вам из-за кризиса откладывать сроки сдачи?

— Строительство продвигается очень активно, и мы планируем к концу мая завершить первую очередь комплекса. Пока мы идем с опережением плана: изначально ставилась задача заселить первых жильцов не раньше сентября. Сейчас же мы понимаем, что можем сделать это уже в конце мая — начале июня. Это сложная, но вполне выполнимая задача. В первую очередь войдут 36 вилл — это порядка 200 апартаментов, а также инфраструктура: набережная, пляж, рестораны на территории, бассейны, СПА-центр, детский сад и многое другое. Также к началу лета мы планируем закончить ландшафтный дизайн территории Astra Montenegro. Наш генеральный подрядчик, сербская компания Monterra, профессионально и ответственно подходит к исполнению своих обязательств. Касательно финансовой стороны — мы обладаем всей денежной массой, необходимой для завершения первой очереди строительства. Более того, уже проавансирована закупка полного объема строительных и отделочных материалов.

— За счет каких средств идет строительство?

— Могу сказать, что проект не сильно закредитован. На начальной стадии проект частично финансировался головной компанией Mirax Group. Далее стартовали активные продажи апартаментов, которые и дали возможность продолжать строительство абсолютно в графике. Также недавно мы получили поддержку в виде кредитной линии австрийского Hypo Alpa Adria Bank. Так что и с финансовой точки зрения нет препятствий для благополучного завершения строительства.

— На какую сумму была открыта кредитная линия?

— На 20 млн евро. Эти средства позволяют нам сократить разрывы между клиентскими платежами и текущими затратами на строительство. Продажи первой очереди мы начали примерно год назад, и на сегодня мы реализовали порядка 70% из первой очереди.

— Пересматривался ли в связи с кризисом бюджет проекта?

— Как-то в одном интервью глава Mirax Group Сергей Полонский емко и очень правильно ответил на вопрос о том, сколько мы планируем вложить в этот проект. «Сколько нужно будет, столько и вложим», — вот что он сказал. И это правда: просчитать до конца такой сложный и разносторонний проект по инвестициям невозможно. Я могу сказать, что на сегодня нами освоено порядка 108 млн евро, причем в эту сумму входит и покупка земельного участка. Для завершения первой очереди комплекса по сверстанному плану необходимо еще примерно 60 млн евро.

— Планируете ли вы начинать строительство второй очереди в нынешней экономической ситуации?

— Сегодня мы решаем «бумажные» вопросы, готовим исходно-разрешительную документацию, дорабатываем и адаптируем проект, имея уже реальный опыт строительства и продаж первой очереди. На начальной стадии проекта мы рассчитывали продавать апартаменты в высотном здании «Астра» по 8—12 тыс. евро за 1 кв. м. В ближайшие полтора-два года такой диапазон мало реален, поэтому прежняя стратегия требует коррекции. Пока на месте «Волны», жилого здания, примыкающего к башне «Астра», продолжится строительство отдельно стоящих вилл. Практика показывает, что они наиболее востребованы покупателями. При этом общий объем жилых площадей мы сохраним на запланированном уровне — порядка 120 тыс. кв. м, из которых 35 тыс. кв. м займет отель в «Астре». И, конечно, мы выдерживаем всю ранее заявленную инфраструктуру города-клуба, которая соответствует уровню пятизвездочного отеля.

— Так все же когда вы планируете приступить ко второй очереди комплекса?

— Сразу после согласования и получения исходно-разрешительной документации. Это займет еще месяц-два. Первый камень в высотную башню планируем заложить после окончания туристического сезона, то есть в начале ноября. В сезон в этой зоне просто нельзя строить.

— Кризис сильно повлиял на потребительский спрос?

— Естественно, определенный спад спроса мы ощущаем. Если прошлым летом мы продавали по 25 апартаментов в месяц, то в период сентябрь—декабрь 2008 года мы реализовали порядка 15 апартаментов. К началу сезона рассчитываем на повышение спроса. Люди в неспокойное время ищут для себя и своих капиталов тихую гавань, а наш проект смело может претендовать на эту роль. С точки зрения инвестиций ему нет равных на Адриатике и нескоро что-то подобное еще появится. Мы по сути являемся рынком элитного жилья в Черногории, и конкуренции, к сожалению, нам на сегодня нет. Говорю «к сожалению» потому, что здоровая конкуренция — это всегда хорошо, всегда поднимает планку всему рынку. Мы на два-три года обогнали своих конкурентов, но и шишек, как пионеры, набили немало. Поясню: например, сегодня процедура получения разрешительной документации на строительство в Черногории стала более понятной, прозрачной, и мы надеемся, что наш опыт в этом плане дал существенный толчок для выстраивания новой системы взаимоотношений с потенциальными инвесторами.

— Какие вы видите реальные основания для повышения спроса?

— Объективный фактор: первая фаза строительства подходит к завершению. Этим летом в комплексе уже будут жить люди, а значит, станет очевидно, насколько мы выполняем свои обязательства, насколько наши слова не расходятся с делом. Кроме того, к концу мая мы получим первые свидетельства о собственности, а значит, сможем предложить нашим покупателям полноценную ипотеку. Сегодня у нас уже есть определенные договоренности об этом с банками, подробности, к сожалению, пока разглашать не могу. Все это позволит нам реализовать запланированный объем площадей в сроки, которые нас устраивают. У нас сейчас нет необходимости продать все, предоставляя максимальные скидки. Нам выгоднее подождать, но удержать уровень цен. Наш комплекс — единственный и уникальный на всей Адриатике, что само по себе предполагает определенный круг покупателей.

— Что вы имеете в виду? Вы проводите отбор среди клиентов?

— Мы внимательно относимся к инвестиционным покупателям. Концепция Astra Montenegro построена по принципу обслуживания пятизвездочного кондо-отеля. Это город-клуб с фактически закрытой территорией, и нам важно, какие люди будут жить в комплексе, равно, как и нашим клиентам далеко не все равно, кто будет жить по соседству.

Возвращаясь к вопросу о скидках: инвестиционные покупатели, помимо всего прочего, как правило, ожидают огромных скидок, мы же придерживаемся политики разумных дисконтов: при единовременной оплате или разумных сроках рассрочки скидка может составить не более 10—15%. Это максимум, который мы можем дать.

— Ваш комплекс — единственный гостиничный объект класса пять звезд в Черногории?

— На Будванской Ривьере достаточно пятизвездочных объектов. Два основных — это Avala Resorts и Splendid с совокупным фондом около 650 номеров. Есть также маленькие бутиковые отели уровня пять звезд. Они реально приятные, но не дотягивают до верхней планки по многим показателям. А вот форма кондо-отеля является абсолютно новой для Черногории, да и для россиян она в новинку.

— Что представляет собой такой формат отеля?

— Это американская система, которую мы переняли в Майами. Суть достаточно простая: покупатель приобретает недвижимость, которая оформляется на него — это его собственность, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению. В период, когда собственник не живет в апартаментах, он может сдавать их в аренду через управляющую компанию комплекса, получая таким образом дополнительных доход. После завершения второй очереди комплекс будет состоять из 520 апартаментов кондо-отеля и порядка 140 номеров обычного отеля в башне «Астра». К управлению гостиницей мы планируем привлечь одну из мировых сетей.

— Кондо-отелем и традиционной гостиницей будут управлять разные компании?

— Это будет единая управляющая компания. Первой очередью комплекса на 200 апартаментов будет управлять компания Mirax Service, имеющая серьезный опыт работы с комплексами, в которых проживают тысячи жильцов.

— На какой доход от своей недвижимости могут рассчитывать покупатели в Astra Montenegro?

— Допустим, вы приобрели у нас апартаменты площадью 120 кв. м плюс терраса 30 кв. м. В первые годы открытия комплекса — и об этом мы сразу предупреждаем клиентов — невозможно гарантировать свердоходы: место нужно раскрутить, сделать его популярным. Мы планируем сдавать эти апартаменты по 400—450 евро в день. Для потенциальных арендаторов-туристов это, безусловно, интересное предложение, учитывая максимально насыщенную инфраструктуру комплекса. Если рассматривать Astra Montenegro как отель, то мы будем стопроцентными лидерами в Черногории и, думаю, на всем Адриатическом побережье.

Другой вопрос — затраты на обслуживание апартаментов. Как бы мы ни хотели, и охрана, и сады, и набережная требуют постоянных вложений. По нашим расчетам, стоимость коммунальных платежей составит порядка 5—6 евро за 1 кв. м в месяц. Владелец апартаментов может снять с себя эти затраты, подписав договор с управляющей компанией. В документе прописано, в какой период собственник апартаментов не планирует в них жить, соответственно, в это время он не оплачивает взносы на обслуживание. Мы рассчитываем, что в среднем владелец апартаментов будет получать доход 4—4,5% от стоимости апартаментов в год. Это без учета роста цен на жилье.

— Из чего складывается эта доходность? На какой оборот комплекса вы рассчитываете?

— Сезонный туристический трафик в Черногории очень высокий. В прошлом сезоне страну посетило более миллиона человек. Весь этот поток может пройти через ресторанно-развлекательную инфраструктуру нашего города-клуба. Это значит, что мы можем гарантировать владельцам апартаментов определенный доход. А с повышением популярности отеля и цена на аренду апартаментов будет, естественно, выше. Учитывая все эти факторы, именно такую разумную доходность мы и можем гарантировать.

— То есть инфраструктура отеля будет открыта для сторонних посетителей?

— Частично, конечно. Есть отсечки от основной части комплекса: скажем, набережная будет общая, по закону мы не имеем права ее закрыть, при этом мы имеем право сделать платный вход.

— Черногорские власти как-то поддерживают ваш проект?

— Безусловно, без поддержки местных властей — и на уровне муниципалитета, и на уровне республики — процесс строительства был бы более долгим. Я бы сказал так: правительство Черногории рассматривает Astra Montenegro на уровне национального проекта. Мы не делаем простые и стандартные вещи. Правительство поставило нам условие построить новый визуальный символ Черногории. Мы взялись, после чего получили поддержку на уровне властей — было заключено соглашение между правительствами России и Черногории.

— При такой поддержке было бы странным ограничиться одним объектом в стране…

— Мы пришли в Черногорию не за одним проектом, нам интересно развивать эту страну в целом — и девелоперский рынок, и туристический. У Черногории очень большой потенциал: потрясающей красоты природа, чистое море и, что действительно подкупает, культурная общность. Черногорцы относятся к россиянам, как к старшим братьям. Здесь россияне чувствуют себя как дома. Социальная экология — вот что является реальным потенциалом развития Черногории. Кроме этого, надо отметить очень развитое авиационное сообщение: полет из Москвы занимает меньше трех часов — это хорошая альтернатива Крыму, Сочи, и не надо забывать, что это все-таки Европа и до любого европейского города на самолете вы доберетесь за час.

— Каким образом вы планируете развивать туристический рынок Черногории?

— Уже сегодня мы принимаем активное участие в развитии туристической инфраструктуры. К началу сезона мы планируем открыть экшн-парк, по типу Диснейленда. Сейчас это будет проба пера, а если опыт нынешнего года получит ожидаемый результат, то уже в 2010 году мы начнем строительство самого большого парка развлечений на Адриатике с бюджетом инвестиций порядка 35 млн евро.

— Где этот парк развлечений будет находиться?

— Правительство Черногории уже поддержало наш проект и выделило землю под него. Участок в 15 га расположен в городе Будва, на очень красивой возвышенности. Рабочее название проекта Miracle Park. Это не единственный наш проект, напрямую не связанный со строительством. Например, в прошлом году мы открывали строительство Astra Montenegro гонками глиссеров «Формулы-1» на воде. К этому событию за десять дней была построена ресторанно-пляжная зона. Мероприятие прошло — набережную же не разрушать. И мы сделали там дискотеку «на стройке», правда, официальное название было Miracle Beach. Каково было мое удивление, когда за 2,5 месяца через эту дискотеку прошло более 450 тыс. человек. После этого мы провели музыкальный фестиваль с участием Ленни Кравитца и концерт Мадонны, который посетили 60 тыс. человек. В Черногории очень приятная и благодарная публика, и такие мероприятия востребованы. Как я уже говорил ранее, мы пришли в Черногорию не просто строить, мы вкладываемся в девелопмент всей страны.

— Какие проекты в будущем будут превалировать — развлекательные или строительные?

— Естественно, совсем от строительства в пользу развлечений мы не откажемся. Сейчас мы рассматриваем разные проекты. В кризисе есть большой плюс: неадекватно завышенные цены на землю приходят в соответствие с реальностью. Еще в прошлом году земля в Черногории была дороже, чем на Рублевке, и благодарить за это нужно наших соотечественников, которые подогрели этот рынок. Например, участок рядом с нашим комплексом стоил 2,6 тыс. евро за 1 кв. м, то есть 26 млн евро за гектар. Таких цен, к счастью, уже нет, это был спекулятивный спрос. Когда цена земли в проекте составляет больше 35%, ни о каком серьезном девелопменте речи идти не может.

— У вас эта пропорция в плане стоимости земли в проекте выдержана?

— У нас — да. В этом плане экономика проекта Astra Montenegro демонстрирует абсолютно здоровые показатели. Мы не нарушили ни один из законов девелопмента.