Падение цен на недвижимость и отсутствие ипотеки, снижение объемов строительства и заморозка новых проектов — так вкратце можно сегодня охарактеризовать девелоперский рынок России. Корпорация Mirax Group стала первой, кто публично объявил об остановке всех «бумажных» проектов, вызвав этим волну недовольства со стороны коллег по цеху. В этом месяце корпорация смогла одной из первых договориться с зарубежными и российскими кредиторами, а также с держателями своих CLN о реструктуризации долга. О том, как Mirax Group переживает финансовую нестабильность, почему государству нельзя давать прямых кредитов девелоперам и как рынку выбраться из кризиса, в интервью РБК daily рассказал председатель совета директоров корпорации СЕРГЕЙ ПОЛОНСКИЙ.

— Наиболее обсуждаемая сейчас тема — финансовый кризис. Как ощущает себя корпорация Mirax Group в нынешних условиях?
— Кризис не случился в один день, и у нас было время сформировать стратегию и подготовиться к сложным временам. Еще в прошлом году мы акцентировали три ключевых направления: минимизировали основные управленческие и операционные расходы, сконцентрировались на строящихся объектах и создали подушку ликвидности для погашения краткосрочных и реструктуризации среднесрочных кредитов. Осуществление этих трех основных шагов позволило нам относительно безболезненно пережить первую волну кризиса. Наша стратегия в этом году не изменится. Практика «ручного» управления приносит свои плоды, и мы надеемся в 2009 году жить и строить стабильно хорошо. Вот говорят: нефть подешевела, и из-за этого все начало «схлопываться». В принципе, несколько лет назад нефть тоже стоила 40 долл., и ничего, нормально все работало.
К моему большому сожалению, текущая ситуация зачастую используется для сведения счетов и недобросовестной конкурентной борьбы. Нынешний кризис не зря называют кризисом доверия. Волна негатива, захлестнувшая в последнее время наши СМИ, оказывает пагубное влияние на бизнес в целом.
— То есть, по-вашему, в основе кризиса нет реальных экономических причин?
— Почему же? Это экономический кризис, у истоков которого стоит американский рынок, подорвавший доверие всего мира к ценным бумагам, к деривативам, к выстроенной за последние сто лет финансовой системе в целом, если хотите. Те финансовые инструменты, институты, модели, которым на протяжении этого периода доверяли во всем мире, рассыпались, превратились в ничто. И именно в этом заключается специфика этого кризиса: сегодня нужно не просто вернуть доверие к финансовому сектору, сегодня необходимо заново построить модель, которой будут доверять. А из чего эта модель должна состоять, как она должна работать, какими механизмами управляться — это как раз предмет дискуссий во всем мире.
— Вернемся к Mirax Group. Вопрос, который волнует всех начиная с сентября 2008 года: правда ли, что ваша компания практически банкрот?
— Помните тот анекдот про старого еврея, которого постоянно спрашивают, как он себя чувствует, а он отвечает: «Не дождетесь»? Очень уместен в данной ситуации. Это про нас. Сейчас мы договорились о реструктуризации среднесрочных кредитов корпорации сроком до двух лет с целым рядом банков: на 265 млн долл. с Credit Suisse, на 38,5 млн долл. с МДМ-банком, на 13,5 млн долл. с Кредит Европа Банком. На днях завершили переговоры по реструктуризации второго выпуска CLN — это 180 млн долл., реструктурировали их мы на тех же условиях, что и с Credit Suisse. Таким образом, на 2009 год у нас осталось всего 133 млн долл. нереструктурированного долга. А прогнозная чистая прибыль по 2008 году — более 616 млн долл. Даже если учитывать «строительный бюджет» на 2009 год, который составляет порядка 344 млн долл., — до банкротства нам очень и очень далеко. Так что еще года два минимум можете не задавать мне этот вопрос.
— Но рынок недвижимости находится в непростой ситуации…
— Безусловно, вы правы, но если в компании все системы отстроены правильно, то даже в непростой ситуации она может мобилизовать все ресурсы и к любой ситуации приспособиться. Сказать сегодня, когда наступит стабилизация на рынке, наверное, не сможет никто. Спрос падает не только у нас, но и в Европе, и в Америке, и в Азии — везде. Но в отличие от других стран у нас существует дефицит недвижимости. И мы сейчас наблюдаем такую тенденцию: на построенные дома покупатели есть. Такая ситуация не только в Mirax Group, но и в других компаниях. Сейчас с рынка уйдет большой объем квартир в уже построенных домах, а после этого будет серьезный провал в рыночном предложении.
— Спрос, который есть сейчас, подкрепляется «живыми» деньгами или покупатели рассчитывают на рассрочку, ипотечный механизм?
— Мое личное впечатление от анализа продаж за последний месяц, что это спрос, подкрепленный «живыми» деньгами. По тем условиям, по которым мы сейчас продаем квартиры, мы рассрочек не даем.
Что касается желания людей, то, конечно, 80% отложенного спроса формируется из тех, кто хотел бы купить жилье сейчас, но в рассрочку или ипотеку. При этом все понимают, что брать ипотеку под 20—25% годовых абсолютно бессмысленно, и здесь снижение ставки по ипотеке к мировым показателям способно стимулировать этот спрос. Это, в свою очередь, приведет к оживлению строительного рынка, за которым последует разморозка проектов. А любая новая стройка автоматически тянет за собой спрос и на металл, и на цемент, и на бетон, и на услуги по перевозке и так далее.
— Не так давно на Красноярском форуме вы говорили, что рынок недвижимости может стать локомотивом по выходу из кризиса.
— Я в этом абсолютно уверен. Вся история показывает, что локомотивом вывода экономик разных стран из кризисов разной тяжести всегда было строительство. Во времена Великой депрессии, в послевоенной Европе — всегда именно поддержка строительства давала наибольший экономический эффект. Я думаю, этот кризис не станет исключением, поэтому надо строить жилье, дороги, инфраструктуру. По сути, финансовые институты, а также производители металла, цемента, энергетики являются обслуживающим персоналом девелоперов. На строительство завязано 47% отраслей народного хозяйства! Строительство инфраструктурных, жилищных и промышленных проектов позволит создать тот самый необходимый внутренний спрос в этих отраслях, что повлечет за собой рост внутреннего спроса в смежных отраслях и отраслях-спутниках. Кроме того, реализация строительных проектов позволит легко «переварить» тот поток низкоквалифицированного персонала, который сегодня выбрасывается на рынок труда другими отраслями.
— Вернемся к предложению по снижению ипотечной ставки. Насколько реально в нашей стране снизить ставку, к примеру, до 5% годовых?
— Я думаю, что возможно, просто к этому надо идти постепенно. Недавно правительство заявило о работе над алгоритмом субсидирования ипотечной ставки — это можно только приветствовать. По большому счету в кризис стоимость денег понижается, ведь падает производство, объемы продаж, и компании физически не могут брать кредиты по еще более высоким ставкам, чем были до кризиса. Я уверен, что глобальный взгляд на экономику у нас поменяется. Все уже понимают, что если девелоперы не стабилизируют и не восстановят ситуацию, то нас ожидает серьезная рецессия, которая может затянуться на годы. Америка, к примеру, выходит из рецессии именно за счет расшивки покупательской способности людей. Из 800 млрд долл. «плана Обамы» треть направлялась именно на поддержку ипотеки. В Китае, например, снижение ипотеки до 5% способствовало резкому увеличению спроса на жилье, что позволило экономике Китая выйти на новый виток развития во время кризиса — это одна из немногих стран, где сейчас наблюдается рост промышленности, а не спад. Мы вряд ли тут придумаем что-то новое, скорее будем действовать по тем же схемам.
— Какие еще меры могут применяться? Ипотека ведь не является единственным инструментом поддержания рынка.
— Ипотека — это главный инструмент, позволяющий стимулировать спрос. И мое глубокое убеждение состоит в том, что в текущей ситуации именно стимулирование спроса будет наиболее эффективным инструментом, ведь это позволит наладить необходимый круговорот денег в экономике. Смотрите: вы даете деньги через ипотеку — люди покупают квартиры — девелоперы, видя, что люди покупают квартиры, запускают новые объекты — это стимулирует спрос на строительные материалы и металл — заводы по производству металла восстанавливают объемы производства, что стимулирует спрос в электроэнергетике и так далее. И везде эти процессы связаны с тем, что всем участникам этих отраслей придется снова брать на работу людей. А это, в свою очередь, значит, что у людей появляется и работа, и деньги. А деньги опять возвращаются в экономику, потому что люди их тратят — на продукты, на услуги, на ту же ипотеку, в конце концов.
А теперь рассмотрим ситуацию, когда вы просто даете кредит строительным компаниям. Отлично, получили кредит, достроили объект. Но кредит-то надо отдавать, а спроса нет — квартиры стоят непроданные. Вы берете кредит под то, чтобы перекредитовать предыдущий, а квартиры все стоят. Стоимость денег для вас постоянно растет — будете вы в этих условиях снижать цену? Вряд ли. И все — круг замкнулся. Не говоря уже о том, что кредитовать сегодня застройщиков для поддержания самих компаний — это фактически давать деньги наиболее неуспешным компаниям, которые не могут самостоятельно справиться со своими проблемами. А если они не могут сделать этого после так называемых «жирных» лет, то что же будет с ними в ближайшие два-три года?
Сегодня нужно создать приемлемые условия для покупателей, а они сами разберутся, какой именно товар им нужен. Это обычные рыночные механизмы. Безусловно, параллельно нужно упрощать систему, связанную с выделением земли под застройку, с подключениями — это то, что в основном формирует стоимость жилья. И про это очень многие забывают, когда говорят о том, сколько должен стоить квадратный метр. Например, на ноябрьских торгах в Питере квадратный метр земли под застройку в центре продавался уже по цене 800 долл.!
— Но смогут ли строительные компании существовать только за счет поступлений от покупателей? По сути, государство уже начало поддержку отдельных девелоперов, выдав им кредиты.
— Я бы не сказал, что началось какое-то глобальное кредитование застройщиков, и, думаю, что в ближайшее время оно вообще минимизируется. Что там было? ВЭБ дал деньги ПИК? Это скорее частный случай, причем деньги выделялись на перекредитование, а не на то, чтобы строить. Мы показали на своем примере, что можно договориться, реструктурировать долг даже в западном банке, несмотря на весь сегодняшний кризис доверия.
— Насколько выгодно банку договариваться? Труден ли был ваш переговорный процесс?
— Если говорить о нашем конкретном примере, то здесь можно выделить несколько основных моментов. Во-первых, мы выстраивали доверие с нашими инвесторами с самого начала. Mirax Group стала первой российской девелоперской компанией, перешедшей на международные стандарты финансовой отчетности, — мы сделали это еще в 2005 году. Во-вторых, мы построили систему максимальной финансовой прозрачности — наши инвесторы не только получают ежеквартальные финансовые отчеты, но и регулярно встречаются с топ-менеджментом в текущем режиме. В-третьих, мы всегда вели планирование операционной деятельности компании исходя из трех сценариев — оптимистичного, реального и пессимистичного. И в каждом сценарии мы прорабатывали план действий: что мы делаем, если ситуация изменяется в ту или иную сторону. Поэтому нам было достаточно просто подготовить план действий на время прохождения кризиса. Когда мы заявили о заморозке всех еще не строящихся объектов, нас никто не понял. «У Mirax Group проблемы», — вот что мы слышали со всех сторон. А что потом сделали все эти болтуны? Точно так же остановили свои проекты, только на месяц позже. Так у кого проблемы? Неужели у того, кто понял ситуацию и честно заявил о ней первым?
Можно, конечно, говорить, что мы сделали невероятное в текущей ситуации — одними из первых российских компаний договорились и с Credit Suisse, и с держателями CLN о реструктуризации долгов, причем договорились без помощи ВТБ, без помощи ВЭБа, без помощи каких бы то ни было «официальных лиц». Но я думаю, что это произошло, в первую очередь, потому, что мы построили действительно сильную компанию и в свое время брали в долг меньше, чем другие, а соотношение долг/EBITDA было у нас чуть больше 1. Мы четко выстраивали нашу финансовую стратегию исходя из двух параметров — эффективность проекта и объем cash-flow, который этот проект способен «генерить».
— Вы корректировали планы по развитию бизнеса Mirax Group? Есть какая-то долгосрочная программа развития?
— Стратегия нашей корпорации на ближайшее время — пережить кризис, я о ней говорил в самом начале. Сейчас мы не видим смысла в формулировании долгосрочных задач. Потому что в настоящий момент мы не можем сказать, какая будет себестоимость строительства, продаваемая цена метра, что будет вообще с колебаниями курсов рубля, евро, доллара. Пока в этой абсолютно разбалансированной системе неизвестных параметров больше шести, строить какие-то планы нецелесообразно. Мы исходим из того, что наша главная задача на текущий момент — достроить те объекты, которые мы начали. И с этой задачей мы справимся.
— Сколько это в метрах?
— Это немаленький объем — где-то 1,5 млн кв. м. Причем в этом году мы планируем сдать около 650 тыс. кв. м.
— Строящиеся проекты уже насколько распроданы?
— В среднем процентов на 70. Квартиры покупают. В последние месяцы мы отмечаем положительные тенденции, спрос растет. Мы провели несколько маркетинговых акций и получили колоссальный эффект — все квартиры, которые в них участвовали, были проданы.
Сейчас изменилась сама цель покупок квартир — это больше не инвесторы, надеющиеся перепродать жилье через два-три года, это те люди, которые планируют жить в этих квартирах. Абсолютно согласен с тем, что во время кризисов надо покупать только то, что хочешь оставить себе.
— Вы сами пытаетесь продать часть портфеля, к примеру, ищете покупателя на отель Sungate в Турции.
— Мы всегда говорили о том, что готовы продать любой проект, если нас будет устраивать цена. По Sungate мы рассматриваем варианты, обсуждаем — есть пара предложений от людей, которые видят перспективы этого бизнеса. Он хоть и сложный, но это всегда «живые» деньги.
— Почему тогда вы решили выйти из этого бизнеса? Ведь планировалось даже расширение сети отелей.
— Мы всегда развивали это направление на личные средства акционеров. Сейчас стратегия развития изменилась. Мы приняли решение сконцентрировать все средства на продолжение строительства проектов в России.
— Раз вы не меняете решение по инвестированию в российский девелопмент, значит, вы уверены в этом рынке?
— Я чувствую, что самый сложный этап мы уже прошли — в первую очередь, в плане психологическом. Все понимают, что мы находимся в состоянии рецессии, но это не конец света. Это повод стать более эффективными, пересмотреть модель управления. За рецессиями неминуемо идет рост, к которому тоже надо быть готовым.