Рынок недвижимости, встречавший Новый год с тоской о лучших временах, когда квартиры разбирались, как горячие пирожки, подводит итоги года ушедшего. С сентября 2008 года стоимость жилых «квадратов» начала падать. По данным GED Analytics, снижение долларовых цен на вторичном рынке в крупнейших российских городах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составило 13,3%. Однако рублевые цены по итогам года все же выросли на 5%, чему способствовало укрепление мировых валют относительно рубля. В этом году, как ожидают эксперты, квартиры будут дешеветь как в долларах, так и в рублях. Но даже снижение цен не сделает квартиры доступнее.
Согласно исследованию GED Analytics, к концу 2008 года жилье подешевело практически во всех крупных городах России. Как поясняют эксперты, снижение цен было характерно в основном для городов с большими объемами нового строительства. Так, в двенадцати изученных городах цены в долларах снизились на 13,3%, причем максимальная планка в 30% (или 15% в рублях) была достигнута в Красноярске. При этом, по данным GED Analytics, в Нижнем Новгороде цены росли на 3% в долларах и 23% в рублях.
Аналитический центр «Миэль» зафиксировал схожие изменения в стоимости квадратного метра в этих городах, однако, по подсчетам экспертов центра, в Красноярске квартиры в среднем подешевели на 9,6%, а в Нижнем Новгороде — подорожали на 16,5%. Другие участники рынка также говорят о завышенных цифрах аналитиков. «Подобные проценты могли наблюдаться в менее развитых в промышленном отношении регионах, где мало рабочих мест и высокая миграционная активность, например в Воронеже и Саратове», — считает коммерческий директор компании «Пересвет-Регион» Виктор Преснов.
В то же время столичные квартиры уверенно дорожали большую часть года и по его итогам показали значительную прибавку в стоимости: по разным данным, на вторичном рынке она составила 21% в долларах и 42% в рублях. Новостройки подорожали, соответственно, на 26 и 47%. «Это обусловлено тем, что рост цен сохранялся до сентября 2008 года и темп роста превысил снижение последних месяцев уходящего года», — поясняет г-н Преснов. И все же с октября жилые «квадраты» в Москве постепенно начали дешеветь, теряя около 1% в неделю. По данным аналитического центра IRN.ru, средняя стоимость столичных квартир к 5 января снизилась в среднем до 5,3 тыс. долл. за 1 кв. м.
Эксперты признают, что при безработице в 5 млн человек, падении реальных доходов не менее чем на 6—10% и повышении ипотечных ставок до 18—19% годовых в рублях жилье становится все более недоступным. «Доступность жилья основной части населения — больное место нашего государства. Как только на горизонте появляется хотя бы отдаленная перспектива решения этой проблемы, меняется общая ситуация на рынке, — рассуждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. — Либо люди не успевают за ростом цен на жилье, либо меняются прочие условия».
Прогнозировать дальнейшее развитие рынка эксперты сейчас опасаются, замечая, что рынок недвижимости очень зависим от общей экономической ситуации, доступности кредитов для застройщиков и покупателей, господдержки и изменения курсов валют. Как отмечается в отчете GED Analytics, под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации снижение цен на «вторичке» может достигнуть 20—40% от текущих цен в рублях. Стоимость 1 кв. м в Москве, по мнению экспертов, должна составить 110 тыс. руб., при этом отдельные объекты могут продаваться со скидкой 50%.
Но даже при этих условиях аналитики ждут значительного снижения спроса. По подсчетам компании МИАН, за последние три месяца 2008 года число сделок сократилось почти в два раза по сравнению со среднемесячными значениями в докризисный период. «В 2009 году количество сделок на рынке снизится относительно 2008 года в 2—2,5 раза», — отмечает директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев. При этом число сделок по покупке новых квартир в Москве, по его мнению, может сократиться в 3—3,5 раза.
Потенциальные покупатели сейчас затаились в ожидании обещанных скидок и надеются на максимальное падение цен, поясняют застройщики. Однако они предупреждают, что нерешительные потребители могут опоздать: «За последние несколько месяцев выбор качественной недвижимости в столице сильно сократился. В основном, на первичном рынке предлагаются квартиры в домах на ранних этапах строительства, «неликвид», а также элитные квартиры в центре города, — рассказывает замдиректора «Квартал Эстейт» по маркетингу и продажам Павел Епихин. — Наиболее интересные объекты нашли своих покупателей осенью 2008 года». Эксперт добавляет, что резервов для увеличения предложения уже практически не осталось: «Нового строительства коммерческого жилья в Москве в ближайшие год-два не будет».
