В текущем году сеть «Копейка» намерена профинансировать свою инвестиционную программу за счет реализации прошлогодних планов по продаже части своих торговых помещений. Сейчас ритейлер ведет переговоры о продаже пула магазинов общей торговой площадью около 100 тыс. кв. м с несколькими паевыми инвестфондами. Среди претендентов паевой фонд недвижимости «Тройки Диалог». Предполагается, что сделка пройдет по схеме sale — leaseback (продажа с последующей арендой). Стоимость объектов оценивается в 350—400 млн долл. По мнению аналитиков, продажа активов — вынужденная мера для «Копейки», которая из-за финансовых затруднений практически исчерпала другие возможности привлечения средств.
Торговая сеть «Копейка» основана в 1998 году. Предварительный объем выручки за 2007 год составил 1,49 млрд долл. (без НДС). На начало 2008 года в составе сети работало 438 универсамов. Общая площадь объектов составила 224 тыс. кв. м. Основной акционер — ФК «Уралсиб».
Планы по привлечению средств за счет сделок с недвижимостью торговая сеть «Копейка» озвучивала еще в прошлом году. Ритейлер рассматривал два варианта сделок: sale — leaseback и передачу в залог в рамках выпуска евробондов. Тогда ни один из этих вариантов торговая сеть не реализовала. Однако от планов по продаже активов ритейлер не отказался. «Сделку с недвижимостью «Копейка» проведет в этом году. Сейчас ведутся плотные переговоры с несколькими паевыми инвестиционными фондами, которым предложено выкупить пул торговых объектов общей площадью около 100 тыс. кв. м. Не исключено, что сделка состоится в самое ближайшее время», — прокомментировал РБК daily источник в ФК «Уралсиб». По его словам, одним из претендентов на покупку помещений «Копейки» является паевой фонд недвижимости «Тройки Диалог».
В пресс-службе «Тройки Диалог» подтвердили, что переговоры с «Копейкой» о возможном применении схемы sale — leaseback «велись достаточно давно с разной степенью интенсивности». «Данный актив был бы интересен, прежде всего, как финансовый инструмент при условии удовлетворения требований по доходности», — говорят в компании. Однако к настоящему времени никаких договоренностей между сторонами нет.
«Предложение «Копейки» может быть интересно любому инвестиционному фонду недвижимости, поскольку инвесторам фактически предлагается купить потоки арендных платежей сети», — считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По оценкам эксперта, «Копейка» почти вдвое выиграла в цене, отложив продажу своих активов на год. Так, если в прошлом году 100 тыс. кв. м. площадей «Копейки» оценивались в 200 млн долл., то теперь, по оценке г-на Могилы, за 1 кв. м своих помещений ритейлер может попросить с покупателя 3,5—4,5 тыс. долл. «Помещения «Копейки» — довольно ликвидный актив, поскольку ее магазины находятся в пристроенных помещениях, которые могут быть итересны фактически для любой сети, имеющей эконом-формат», — подчеркивает г-н Могила.
«Кризис на фондовом рынке сейчас существенно затруднил «Копейке» дорогу к привлечению финансирования путем выпуска евробондов, как это изначально планировала компания, — комментирует аналитик компании «АнтантаПиоглобал» Андрей Верхоланцев. — Поэтому в этой ситуации продажа части собственной недвижимости выглядит довольно логичным способом получения денежных средств». По его мнению, это поможет «Копейке» профинансировать инвестпрограмму в 2008 году без увеличения прямой долговой нагрузки. Согласно ранее озвученным планам, в этом году сеть намерена открыть около 130 новых магазинов.
Кроме того, часть средств «Копейка» может направить на рефинансирование текущего долга и уменьшить кредитное плечо, добавил аналитик. В то же время он полагает, что такая сделка может оказать негативное влияние на операционную маржу компании, поскольку постоянно растущие арендные ставки на торговую недвижимость в Москве будут вести к росту арендных платежей.
