В 2007 году в России было построено 66 млн кв. м жилья, заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Однако этого, по его мнению, недостаточно. У нас в прошлом году зафиксирован достаточно высокий уровень роста стоимости жилья. «Это означает, что несмотря на успехи — 66 млн кв. м — строим все равно мало. Должны строить больше — это как раз тот параметр, о котором говорил президент, — не меньше, чем 1 кв. м жилья в расчете на каждого россиянина в год», — отметил он. Действительно, пока в стране строится чуть более 0,4 кв. м на человека ежегодно. Два года назад главной угрозой нацпроекту был рост цен на рынке недвижимости, который стабилизировался лишь в 2007 году. Однако в нынешнем году рост может возобновиться, тревожатся чиновники: на этот раз причиной может стать удорожание стройматериалов. Причем эта тенденция может оказаться куда опаснее роста конечных цен на жилье.
Официальная статистика пока не подвела итоги ушедшего года целиком: по данным Росстата, ввод в строй нового жилья за 11 месяцев 2007 года вырос на 29,5% против аналогичного периода прошлого года. Львиная доля жилищного строительства приходится на московский регион: в столице за это время сдано 4,8 млн кв. м жилья, в Московской области — еще порядка 6 млн кв. м, часть из которых строится московскими строителями либо москвичами-дачниками. Таким образом, в Москве и области сегодня возводится около пятой части всего жилья в стране. Однако если столичный регион держит пальму первенства по темпам строительства, то по скорости удорожания жилья на первое место вышли регионы.
По данным статистического ведомства, московское жилье по итогам первых трех кварталов подорожало лишь на 7%, подмосковное — на 11,2%. Рекордсменом же стали три региона, где рост цен превысил 50%, — Алтайский край, Пензенская и Калининградская области. «Наверняка это жилье комфортно, но вряд ли оно доступно», — посетовал, подводя итоги года, Владимир Бланк. С одной стороны, удорожание недвижимости в регионах может иметь те же корни, что и в Москве в 2006 году. Тогда в столице рынок был сильно подогрет «инвестиционной» скупкой квартир. Однако с тех пор как цены уперлись в ограниченный платежеспособный спрос, вложения в жилье не приносят баснословного дохода — поэтому инвесторы могли переключиться на регионы.
Однако у скачка цен может быть и другое объяснение — удорожание строительных материалов. По данным мэра Москвы Юрия Лужкова, больше всего — вдвое — подорожал цемент. В целом по стране показатели более скромные. Федеральная антимонопольная служба оценивает удорожание цемента в 50—70%, Ассоциация строителей России (АСР) — в 88—139%. Цены на другие стройматериалы шли по пятам цен на цемент. Так, по оценке АСР, железобетонные конструкции подорожали в среднем на 34—55%, кирпич — на 22—32%. Дополнительная проблема заключается в том, что рынок стройматериалов сильно сегментирован по регионам, а «переток» этой продукции по стране затруднен из-за инфраструктурных ограничений: не хватает дорог и вагонов, а также мощностей по погрузке того же цемента.
Этим отчасти может объясняться неравномерный рост цен на стройматериалы, а вслед за ними и недвижимость, в разных частях страны. Чиновники опасаются, что быстрый рост этих цен, а главное, его непредсказуемость угрожают жилищному нацпроекту. «Мы не получим никакого доступного жилья, если будем спокойно относиться к тому, что происходит в ценообразовании на строительные материалы. И просто угробим национальный жилищный проект», — заявил столичный градоначальник. А глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин указал на тот факт, что удорожание стройматериалов бьет в первую очередь по социальному строительству, которое ведется за счет федерального и регионального бюджетов. Это неудивительно, ведь бюджеты составляются раз в год, и каждый виток роста цен вынуждает власти изыскивать дополнительные ассигнования — или, в случае с более бедными регионами, сокращать социальные жилищные программы.
Наконец, удорожание стройматериалов ударит и по частному бизнесу. Ведь издержки строителей и девелоперов растут, а повышать цены прежними темпами они уже не могут, достигнув предела платежеспособного спроса. Поэтому чем дальше будут дорожать стройматериалы, тем меньше будет маржа девелоперов, которые и без того испытывают некоторые сложности с привлечением капитала, особенно после кризиса на кредитных рынках лета-осени 2007 года.
Не исключено, что главные последствия удорожания стройматериалов еще впереди. По данным главы управления промышленности ФАС Алексея Ульянова, цены на тот же цемент с окончанием строительного сезона упали на 15—16%. Однако это означает лишь, что весной они, вероятнее всего, вырастут снова. Юрий Лужков заявил, что столичное правительство осенью направило в ФАС запрос с требованием разобраться в причинах удорожания цемента. Антимонопольщики оправдываются тем, что в ноябре выпустил свои рекомендации по сдерживанию цен на цемент на бирже. Впрочем, особого результата биржевые торги цементом пока не принесли: основной рост цен на стройматериалы пришелся как раз на вторую половину года, когда это новшество уже работало в полную силу.
Ждать скорого решения проблемы не стоит: спрос на цемент и другие стройматериалы существенно превышает предложение, а ввода в строй новых мощностей по их производству стоит ждать не ранее чем через 4—5 лет, говорят участники рынка. Построить заводы раньше не позволят уже сверстанные инвестиционные программы бизнеса и долгий цикл строительства таких предприятий. Поэтому власти могут оказаться перед необходимостью действовать активнее. В последние дни 2007 года стало известно, что правительство отменило 5-процентную импортную пошлину на цемент сроком на девять месяцев — «в целях повышения конкуренции на этом рынке и стабилизации роста цен на цемент и изделия из него».
Однако это лишь один из шагов. Не исключено, что властям придется пойти если не на ставшую уже привычной «заморозку» цен путем заключения договоренностей с производителями и продавцами, то хотя бы к долгосрочным контрактам и централизованной закупке стройматериалов для социального строительства, финансируемого из бюджета. В середине декабря 2007 года делегация АСР подписала соглашение о строительстве семи кирпичных и одного цементного завода в России силами китайских коллег. Однако таких договоренностей могло бы быть значительно больше, если бы правительство снизило или вовсе отменило импортные пошлины на оборудование для производства цемента и изделий из него.
К тому же, для того чтобы ликвидировать «местечковость» рынка стройматериалов и сделать отдельные регионы менее уязвимыми к его скачкам, необходимо развивать и смежные секторы. Например, по словам полпреда президента в Южном федеральном округе Григория Рапоты, для строительства олимпийских объектов в Сочи необходимо увеличить пропускную способной дорог в регионе с нынешних 4 млн т в год до 100 млн т — то есть в 25 раз. «Особую значимость и остроту в преддверии Олимпиады приобретает тема модернизации и расширения транспортных сетей. Необходимо все успеть построить, а чтобы построить, нужны дороги», — заявил полпред. Так что проблемы на рынке стройматериалов, по большому счету, лишь один из симптомов более масштабных проблем экономики страны.
