Неблагоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках напрямую затронула бурно растущий российский рынок ипотеки, заставив банки более взвешенно подходить к оценке заемщика. По мнению аналитиков НОМОС-банка, в будущем году тщательная оценка заемщика станет еще более весомым фактором во взаимоотношениях между банками и клиентами. О том, почему такой подход тем не менее будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного рынка в России, в интервью РБК daily рассказала старший вице-президент НОМОС-банка НАТАЛИЯ МАТЮНИНА.

— Каков сейчас объем кредитного портфеля по ипо­теке в НОМОС-банке и каких параметров он должен достичь в будущем году?

— К концу года, до которого остаются считанные дни, он достигнет 3,6 млрд руб. В следующем году мы планируем существенно увеличить темпы роста ипотечного портфеля — он будет увеличен примерно в два-три раза. Такого результата мы намерены добиться прежде всего за счет регионального развития, а также реализации наших программ, связанных с кредитованием новостроек и загородной недвижимости.

У нас достаточно масштабные планы по расширению филиальной сети. В 2008 году мы планируем открыть около 30 филиалов и 25 дополнительных офисов, а общее количество точек присутствия банка в ближайшее время вырастет до 100.

Мы нацелены на региональный рынок и предлагаем на нем интересные для заемщиков продукты на привлекательных условиях. Например, в регионах мы работаем с недвижимостью на первичном рынке, что делают далеко не все банки. Кроме того, при выдаче кредита мы оцениваем совокупный доход до четырех созаемщиков (супруги, отца, матери), что позволяет существенно увеличить сумму кредита.

— В третьем квартале банк приобрел портфель ипотечных кредитов более чем на 170 млн руб. У кого были куплены эти кредиты?

— Действительно, с 1 августа по 30 ноября 2007 года НОМОС-банк приобрел кредитные порт­фели по ипотеке на общую сумму 176,7 млн руб. Портфель в объеме 97 млн руб. (100 кредитов) был куплен у Хабаровского краевого ипотечного агентст­ва, три сделки общим объемом 79,7 млн руб. (72 кредита) были заключены с Омск-банком. Приобретенные портфели составляют 4,48% от общего размера ипотечного портфеля НОМОС-банка на 30 ноября.

— Что вам известно о сделках других игроков на вторичном рынке ипотеки?

— Рынок ипотеки в целом сейчас переживает довольно непростой период, и многие банки пересматривают свои позиции в части выдачи ипотечных кредитов. Поэтому сейчас такие сделки происходят не очень часто.

— Будет ли банк и далее приобретать ипотечные портфели других банков?

— Да, сейчас мы рассматриваем несколько сделок, есть договоренности с АИЖК и некоторыми региональными банками.

— С какой целью покупаются портфели?

— При покупке портфелей других кредитных организаций мы ориентируемся на сделки, которые представляют интерес с точки зрения дальнейшего развития бизнеса, расширения клиентской базы. Приобретая портфель ипотечных кредитов, мы приобретаем новых клиентов, с которыми можем работать дальше и по другим направлениям.

— Вы планируете потом перепродавать или секьюритизировать купленные портфели?

— Нам ближе секьюритизация портфелей, чем их дальнейшая перепродажа, особенно с учетом нашего подхода к анализу приобретаемых портфелей, заемщиков и рисков, связанных с ними. Ведь фактически, покупая портфели, мы приобретаем потенциальных клиентов, с которыми намерены сохранять долгосрочные отношения. Но в ближайшее время планов по секьюритизации мы не строим — для НОМОС-банка ипотечный портфель в объеме 3,6—3,7 млрд руб. не так велик.

— А как, на ваш взгляд, изменится рынок ипотечного кредитования с учетом того, что в этом году многие банки пережили финан­совый кризис?

— Сейчас сложно сказать, как будет дейст­вовать тот или иной региональный банк. Все будет зависеть от конкретной ситуации — состояния кредитной организации, клиентской базы, ликвидности. Что касается ипотечного рынка как в России, так и во всем мире, то на нем будет преобладать более взвешенный подход к заемщику.

Если говорить о НОМОС-банке, то на сегодняшний момент наша политика в части ипотеки не изменилась. С самого начала мы исходили из того, что любая ипотечная сделка долгосрочная и серьезная. Поэтому мы тщательно оценивали и оцениваем заемщиков и их готовность и способность обслуживать и погашать долг. Думаю, что на рынке должен будет возобладать именно такой взвешенный подход оценки заемщиков. Мировая практика подтверждает: банки, которые подходят к ипотечным сделкам таким образом, сегодня трудностей не испытывают.

— В период неблагоприятной конъюнктуры на рынке, когда некоторые российские банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, наблюдался рост обращений клиентов в НОМОС-банк?

— Начиная с августа к нам стало приходить очень много заемщиков, которые ранее собирались оформить ипотеку в других банках. Наши маркетинговые исследования показали, что в результате этого по темпам прироста ипотечного бизнеса мы стали сопоставимы с ВТБ 24.

— Как в последние месяцы изменились ставки банка по кредитам, в том числе ипотечным? Как будут изменяться ставки в 2008 году, после повышения учетной ставки ЦБ?

— Рынок ипотеки в России в целом сформировался. Основные игроки пока держат ставки на прежнем уровне, а вот многие региональные банки, по имеющейся статистике, повысили проценты по ипотечным кредитам. НОМОС-банк в этой ситуации процентные ставки не только не повышал, но и снизил их в случае с рублевыми ипотечными кредитами, которые пользуются высокой по­пулярностью, в том числе в регионах, где подавляющее большин­ст­во населения получает зарплату в российской национальной валюте. В дальнейшем по­ложение дел будет зависеть от многих факторов, главными из которых остаются конъюнктура рынка и ситуация в конкретных банках. В случае с региональными банками возможно дальнейшее повышение ставок.

— Как в НОМОС-банке относятся к ипотеке без первоначального взноса? Стоит ли выдавать такие кредиты?

— Первоначальный взнос свидетельствует о том, что заемщик готов платить по кредиту и работать с банком долгосрочно. Решение взять ипотеку для него взвешенное, осознанное. Отказываясь от первоначального взноса, банк выходит на совершенно другой сегмент заемщиков, которые не всегда столь обдуманно подходят к оценке рисков. Мы рассматривали возможность выдачи кредитов без первоначального взноса и решили, что пока отменять его не будем.

— Каковы ваши прогнозы относительно дальнейшего развития рынка? Недавно специалисты давали прогноз, что с рынка может уйти до 40% банков, выдающих ипотечные кредиты. Как ситуацию представляет НОМОС-банк?

— Сейчас происходит пересмотр банками своих позиций, в том числе и в отношении условий по ипотечным кредитам. А поскольку число покупателей сейчас не так велико, как было в начале и середине года, то, возможно, некоторые банки, в первую очередь региональные, примут решение не заниматься ипотекой. Можно делать прогнозы относительно того, сколько банков уйдет с ипотечного рынка — 5, 40 или 50%. Но не надо преувеличивать значение этих цифр — российский рынок ипотеки еще молод и находится в стадии бурного развития. Уход 40% банков представлял бы опасность, если бы ипотечный рынок был развит и все ниши между игроками были поделены.