Как стало известно РБК daily, первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев подготовил законопроект, согласно которому в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита банки смогут продавать жилую недвижимость, которая является залогом, без решения суда. Эта норма будет действовать в том случае, если она прописана в кредитном договоре. Участники рынка уверены, что принятие этого законопроекта повысит надежность ипотечных активов в глазах иностранных инвесторов.
По действующему законодательству банк не вправе без решения суда продать квартиру, приобретенную по договору ипотечного кредита, если заемщик перестал выплачивать деньги. Более того, закон прямо запрещает банкирам включать в ипотечный договор условие, которое дает ему право на реализацию залога заемщика-должника без решения суда. По словам Павла Медведева, это приводит к увеличению стоимости ипотечных кредитов, поскольку банкам приходится учитывать возможные затраты на оплату судебных издержек. «Действительно, создаваемый банками резервный фонд при выдаче ипотечных кредитов предусматривает в том числе возможные судебные издержки, которые сейчас достаточно дорогостоящи», — соглашается первый зампредправления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов.
В этой связи Павлом Медведевым подготовлены поправки в Гражданский кодекс и закон об ипотеке, которые в случае их принятия позволят банкам продавать заложенную недвижимость должника без судебной волокиты, при условии, что это прописано в ипотечном договоре. «Рассчитываю, что уже сегодня законопроект будет внесен в Госдуму», — добавил Павел Медведев.
Как заявила РБК daily вице-президент Ситибанка Наталья Николаева, в развитых странах банки обращаются в суд с требованием о взыскании на заложенное имущество лишь в спорных ситуациях. «Однако я не уверена, что появление такой нормы в российском законодательстве не приведет к различным злоупотреблениям со стороны кредиторов, — рассуждает г-жа Николаева. — Поэтому я бы предложила законодателям четко прописать в законе, что такое просроченная задолженность и с какого момента она возникает». «Сейчас если заемщик задержит выплату по кредиту хотя бы на день, банк уже вправе обратиться в суд с требованием о взыскании залога», — пояснила РБК daily начальник юридического отдела юридической фирмы «Частное право» Наталья Бокова.
«При этом банк не обязан извещать заемщика-должника о своем намерении обратиться в суд, если, конечно, это не предусмотрено ипотечным договором», — уверена Наталья Бокова.
Принятие нового законопроекта, по мнению Альберта Хисаметдинова, станет подарком для ипотечных банкиров. «В первую очередь, это повысит надежность наших ипотечных активов с точки зрения инвесторов, особенно иностранных, — подчеркнул г-н Хисаметдинов. — К примеру, сейчас при проведении road-show очередного выпуска секьюритизированных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, треть вопросов инвесторов касается порядка реализации недвижимости в случае дефолта заемщика: в какие сроки принимаются судебные решения и проводится исполнительное производство».
Наталья Бокова полагает, что, если поправки примут, банк сможет продать жилую недвижимость, несмотря на то что в ней проживают. «Если, конечно, найдется покупатель на такую жилплощадь, — отметила она. — В то же время банку, скорее всего, придется обращаться в суд с требованием о выселении жильцов, если те откажутся добровольно покинуть квартиру, которая является залогом. В этом случае судебное рассмотрение вопроса и исполнительное производство может занять один-два года».
Однако Павел Медведев уверен, что у банков не возникнет серьезных проблем с принудительным выселением жильцов из квартир, которые будут выставлены на продажу без судебного решения. «Поскольку по договору такая жилплощадь является собственностью банка, он может обратиться с заявлением милицию, и она произведет выселение граждан, незаконно занимающих чужую квартиру. Решение суда в этом случае излишне», — полагает г-н Медведев.
Участники рынка считают также, что принятие законопроекта позволит банкам с меньшими потерями переживать кризисы на рынке ипотечного кредитования. «Банкам будет легче реализовать залог и тем самым нарастить собственную ликвидность в условиях кризиса», — отмечает начальник аналитического управления Промсвязьбанка Мария Субботина.
