Вчера Deutsche Bank объявил о продаже за 2,1 млрд евро британскому инвестфонду Eurocastle 61 офисного здания, принадлежавшего фонду недвижимости Grundbesitz-Invest. Это почти все активы ПИФа Grundbesitz-Invest в Германии. Планируется, что фонд получит новое название, а деятельность его будет полностью перепрофилирована.
Согласно заявлению Eurocastle, проданный пакет активов содержит преимущественно «первоклассную офисную недвижимость» с начальным уровнем дохода от аренды примерно в 5,6%. Общая площадь помещений под аренду составляет 840 тыс. кв. м, более 80% сдано на срок пять лет. Основная часть зданий находится в Франкфурте-на-Майне, Мюнхене, Берлине, Гамбурге и Дюссельдорфе. В начале сентября Eurocastle уже купил у Grundbesitz-Invest шесть зданий за 500 млн евро. Кроме того, в марте и мае Grundbesitz-Invest продал различных объектов недвижимости на общую сумму 1,1 млрд евро.
В результате продажи активов Grundbesitz-Invest в Германии ПИФ будет переориентирован на Европу в целом. DB Real Estate, дочерняя компания Deutsche Bank, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, намерена к началу второго квартала 2007 года переименовать ПИФ в Grundbesitz-Europa. «Таким образом, репозиционирование будет завершено», — говорит глава DB Real Estate Хольгер Науманн. По его словам, доля немецкой недвижимости в портфеле фонда составит в будущем только 14%, до сделки с Eurocastle на Германию приходилось 59% активов фонда.
Предполагается, что в результате трансакции балансовая прибыль Grundbesitz-Invest достигнет около 200 млн евро, которые будут распределены между 300 тыс. вкладчиков за счет роста стоимости паев. В связи с этим Deutsche Bank намерен временно прекратить продажу новых паев фонда, по крайней мере до конца марта 2007 года. «При этом мы не ведем речь о возвращении паев», — поясняет г-н Науманн. По его словам, тот, кто захочет продать свои паи, сможет сделать это в любое время и в дальнейшем.
В свое время Grundbesitz-Invest был одним из лидеров по привлечению инвестиций среди ПИФов недвижимости. 13 декабря 2005 года фонд был закрыт после объявления о переоценке всей недвижимости и вновь открыт только 3 марта 2006 года. Одной из причин закрытия фонда стала слабая динамика на немецком рынке недвижимости — в отличие от остальных стран Западной Европы в Германии цены на недвижимость практически не растут (в лучшем случае не более 3—5% в год). При этом недвижимость в Великобритании или Франции прибавляет в цене в среднем 10—15% в год. Пайщики, испугавшиеся значительного падения стоимости недвижимости фонда и, как следствие, значительных потерь, в массовом порядке поспешили вывести из него свои средства. Суммарный отток денег из фонда составил 2,7 млрд евро. Однако в конечном итоге общая стоимость недвижимости фонда снизилась всего на 2,4%. Закрыв фонд, Deutsche Bank нарушил определенное табу и вызвал волну возмущения всей отрасли. В прошлом сталкивавшиеся с аналогичными проблемами банки всегда оказывали поддержку своим фондам из собственных средств. Следствием действий Deutsche Bank стал кризис ПИФов недвижимости. Мощный отток капитала нанес ущерб всем игрокам отрасли.
АЛЕКСАНДР ПОЛОЦКИЙ
Фонд Grundbesitz-Invest, входящий в подразделение DB Real Estate Investment GmbH, является одним из крупнейших в Германии ПИФов недвижимости. На 30 ноября 2006 года все недвижимое имущество фонда оценивалось в 3,8 млрд евро.
Фонд Eurocastle специализируется на немецкой коммерческой недвижимости. Им управляет американская инвестиционная компания Fortress Investment Group. Акции Eurocastle котируются на бирже Euronext в Амстердаме.
В сотрудничестве с Handelsblatt
